Рост рынка недвижимости подтверждают данные немецких публичных компаний и фондов в этом секторе. Восходящему тренду способствуют низкие процентные ставки по накопительным вкладам наряду с выгодными условиями кредитования строительства и приобретения недвижимости (ставка 1,1–2,5%).

В ФРГ есть интересные проекты для долгосрочного вложения средств. В некоторых регионах ощущается значительная нехватка не только жилой недвижимости, но и таких объектов, как студенческие общежития или дома престарелых.

Ключевые игроки на рынке недвижимости Германии – иностранные инвесторы. Три крупнейших проекта III квартала 2014 года были реализованы французскими (торгово-развлекательный комплекс), сингапурскими (портфель с объектами офисной недвижимости) и корейскими (портфель с объектами офисной недвижимости) инвесторами.

Россияне, в свою очередь, делают выбор в пользу конкретных объектов и редко участвуют в фондах и компаниях сектора или портфельных инвестициях. На что же рассчитывают наши соотечественники, приобретая недвижимость в Германии? Прежде всего это возможность надежного и долговременного планирования бизнеса в условиях развитой экономики и функционирующего правового государства. Несмотря на наблюдаемый в последние годы рост цен на рынке недвижимости, еще рано говорить о раздувании «пузыря». Во-первых, рост наблюдается не на всей территории страны. Во-вторых, инвесторами являются прежде всего государственные или частные банки, а также страховые и пенсионные фонды. Кроме того, национальные банки придерживаются в основном строгой политики при предоставлении населению кредитов на приобретение или строительство недвижимости, несмотря на повышение спроса, обусловленного выгодными процентными ставками. Ну и, наконец, даже с учетом роста цен покупка недвижимости в Германии гораздо более выгодна, нежели в российских мегаполисах.

Однако прежде чем вкладываться в немецкую недвижимость, необходимо задуматься о «верном» структурировании сделки, особенно с налоговой точки зрения (в частности, это касается вопросов налогообложения доходов от сдачи объекта в аренду, продажи собственности, а также учета финансирования проекта с помощью привлеченных средств).

Первое, что предстоит решить инвестору: вступать ли в сделку как физическому лицу либо создать хозяйственное общество в Германии или другой стране ЕС, которое и станет собственником имущества. Так, например, при определении общей суммы дохода от сдачи объекта в аренду учитываются расходы компании-собственника на заемное финансирование, а также при определенных условиях выплаты процентов участнику общества, предоставившему компании кредит. Кроме того, учитываются «производственные затраты» и «иные расходы». К первым относятся расходы на недвижимость, которые нельзя перенести на арендатора: эксплуатационные расходы, ремонт, страховые взносы и прочие. К иным расходам общества относятся собственные издержки, возникающие в ходе деятельности предприятия (аренда офиса, расходы на сотрудников, ведение книг или консультирование и другие). Учитываются также амортизационные отчисления от покупной цены на здание и внешних сооружений в размере 3%, которые ежегодно вычитаются из дохода (для жилой недвижимости амортизационные отчисления составляют 2%).

В определенных случаях разумным будет и приобретение недвижимости через иностранную компанию, например люксембургское или голландское ООО. Однако советую избегать создания «ис-кусственной» фирмы за пределами Германии для уменьшения налоговой нагрузки, поскольку соответствующие органы при малейшем подозрении проверят как формальное существование иностранной компании (наличие офиса, рабочего персонала и другое), так и струк-туру его финансирования.

Выбор наиболее эффективной формы напрямую зависит от преследуемых инвестором целей. Если он больше заинтересован в получении прибыли от сдачи объекта в аренду и готов продать имущество менее чем через 10 лет, то лучше вкладываться в недвижимость через немецкое или иностранное хозяйственное общество. Если же его приоритет – долгосрочное владение или получение прибыли от последующей продажи объекта, то правильнее инвестировать как физическое лицо (либо через коммандитное товарищество).

Материалы по теме

• Место для бизнеса
• Тайное становится явным
• Сохранить для потомков