Путь во Францию лежит через Монако


Около 80% от всего жилья во Франции, что покупают иностранцы, приходится на усадьбы с виноградниками. Но такая покупка в основном интересует выходящих на пенсию англичан. У россиян совсем другие предпочтения и ценники – элитные кварталы Парижа, Сан-Тропе, Кап д’Антиб и Кап Ферра.

11.10.2010





Более 50% обращений российских клиентов, желающих купить недвижимость за рубежом, приходится на Францию. Здесь, как правило, покупается третья квартира или дом – после квартиры в центре Москвы и виллы на Рублевке или Новой Риге.

Кризисный год был тяжелым для французского рынка недвижимости – цены упали на 7,5-19,5%. В кризис заметно ослаб английский фунт, а также почти невозможно было продать недвижимость в Великобритании, поэтому подданные Ее Величества практически перестали покупать дома с виноградниками. Именно в областях, облюбованных ими, наблюдалось наибольшее падение цен – в Дордони на 19,5%, Шамони на 17%, Бордо – 18,1%. В 2010 году началась стабилизация небольшой рост. Средняя стоимость квадратного метра во Франции, по данным Knihgt Frank, составила во II квартале 2010 года 2400 евро за квадратный метр, но это слишком среднее значение.

В Париже очень мало недвижимости, подходящей для иностранцев. Поэтому и цены на нее стабильны практически всегда. Самое популярное жилье в Париже – дом в классическом стиле с мрамором и лепниной, от которого можно дойти пешком до Елисейских полей и Эйфелевой башни. Шестнадцатый квартал Парижа – это все равно что российская Остоженка. На авеню Виктор Гюго расположено много частных резиденций, роскошных бутиков и мало туристов. Цены на квартиры рядом с Елисейскими полями начинаются от 35 тыс. евро за квадратный метр. Сейчас спрос на Париж очень высок, потому что пока еще можно торговаться. Средняя же цена элитного жилья в городе света составляет 20,3-24 тыс. евро за квадратный метр, рассказала директор департамента элитной недвижимости Knight Frank Елена Юргенева.

Сан-Тропе, Кап д’ Антиб и Кап Ферра были и остаются чемпионами по спросу среди русских покупателей. Кроме звания популярных светских курортов их объединяет еще и отсутствие главной для побережья проблемы – первая линия домов здесь не пересекает дорога, а значит меньше шума и безопаснее. Здесь традиционно одни из самых устойчивых рынков в мире, и даже в кризис цены снизились не более чем на 7,5-8%.

Сан-Тропе приобрел известность в 1960-е годы. Здесь предпочитают покупать недвижимость, которая расположена коттеджных поселках – «Les Parcs de St Tropez», «Tahiti». Это важно, поскольку поселок означает наличие постоянной охраны. Учитывая, что большинство вилл часто пустуют, ограбления домов в районах без охраны – не редкость. Как правило, собственники сдают виллу на летний сезон, доход от аренды приносит 5-6% годовых. Типовая для Сан-Тропе постройка – заросший плющом деревенский дом, окруженный зелеными насаждениями. В зависимости от площади строения и участка стоимость жилья здесь колеблется от 4 млн до 70 млн евро за виллу.

Кап Д’Антиб находится вблизи деревни Антиб в непосредственной близости от Канн. Здесь архитектура уже другая – украшенные мрамором здания классического стиля с лепниной и колоннами. В кризис здесь прекратился безудержный рост цен, однако сильной коррекции так и не дождались – предложения выходят на рынок единичные, и хозяева не торопятся продавать – средний срок экспозиции таких вилл – два года. Здесь уже находятся виллы олигархов – площадью 800-1000 квадратных метров и соответствующим ценами – 15-35 тыс. евро за квадратный метр.

То же, только в еще больших масштабах, можно наблюдать в Кап Ферра. Он расположен недалеко от Монако и делится на две части – западную и восточную. Стоимость местных дворцов в классическом стиле может превышать 100 млн евро. Это самое дорогое место во Франции. Свободных участков здесь нет давно, поэтому единственная возможность – приобрести уже существующую виллу. И спрос в разы превышает предложение.

А самые дорогие квартиры в высотных зданиях продаются, конечно же, в Монако – городе-государстве на юге Франции. Рынок недвижимости Монако входит в тройку самых устойчивых в мире. Стабильность цен обусловлена устойчивым спросом и крайне ограниченным предложением. Здесь расположены самые дорогие пентхаусы и особняки в мире. В кризис коррекция цен произошла и тут, но лишь на 10%. За 2009 год в Монако не было продано ни одной квартиры. Но и сейчас цены доходят до 100 тыс. евро за квадратный метр, но в среднем составляют 30 тыс. евро за метр. Монако так популярно кроме всего прочего потому, что из налогов здесь только НДС (19,6%), что объясняет желание множества европейцев стать здесь налоговыми резидентами, говорит Юргенева. Но для этого нужно жить в Монако не менее 180 дней в год, и доказать, что полгода без работы не скажутся фатально на благосостоянии (в плане отсутствия работы Монако ничем не отличается от других маленьких городков).

Российские покупатели недвижимости в Монако представляют собой в основном две волны – пенсионеры эпохи Ельцина или молодые бизнесмены до 40 лет – владельцы бизнеса, рассказывает глава подразделения Societe Generale Private Banking в Восточной Европе Эльвира Вердин. Стать резидентом Монако, имея только российский паспорт, затруднительно – подобных счастливчиков всего 18. Остальные получают этот статус, имея уже какой-нибудь европейский паспорт. Действовать нужно через французское посольство, где у желающих попросят подтвердить банковской справкой свою возможность полгода жить в Монако, не имея там работы, и резюме в свободной форме. Манегаски будут особенно рады известным общественным деятелям, спортсменам и деятелям культуры.

Несмотря на то, что покупку недвижимости в Монако могут позволить себе лишь состоятельные люди, количество ипотечных сделок здесь приближается к 100%. И неспроста. Покупка жилья в ипотеку через банк в Монако позволяет оптимизировать налоги на собственность, будь то недвижимость в Монако или, например, во Франции, где иностранцы также предпочитают совершать подобные сделки с помощью ипотеки в Монако.

Во Франции есть два вида налогов на имущество – Wealth tax в размере 0,55-1,8% от стоимости незаложенного имущества и Inheritance tax – налог на наследство, размер которого начинается от 20% стоимости незаложенных активов и прогрессирует в зависимости от размера активов. Общий размер налогов может составить до 36% от стоимости имущества, но их можно сократить.

Ключевое слово в налогообложении Монако – незаложенное имущество. Если на покупку виллы или квартиры взят банковский кредит, и вы платите проценты банку – никаких налогов с такого имущества взиматься не будет. Поэтому даже люди, которые не испытывают нужды в дополнительных суммах от банка, оформляют ипотеку в Монако. Ставка банка с учетом нынешнего уровня Libor (здесь предпочитают плавающие ставки) сейчас составляет 3,3% годовых – столько придется тратить вместо 36-процентного налога. Кредит можно взять в любой валюте, но в основном клиенты предпочитают евро на покупку европейской недвижимости.

Одна из популярных схем ипотеки в Монако отличается от того, к чему все привыкли, говорит Эльвира Вердин. Прежде всего, банк финансирует 100% купленной недвижимости. Во-вторых, кредит дается на условиях, что вся сумма долга клиентом гасится только по истечении срока кредита (например, через 10-15 лет). Все остальное время до наступления срока клиент платит банку только проценты. Это выгодно и банку, и клиенту. С одной стороны, стоимость имущества, заложенного банку, не считается выплаченной и не подпадает под налогообложение. С другой – банк все 10 лет получает свои проценты – и никаких досрочных погашений.

Нетрадиционно оформляется и залог по кредиту. Помимо самой недвижимости банку нужно предложить обеспечение еще на половину ее стоимости. Это обязательное требования связано с тем, что местные законы очень жестко защищают право собственника, поэтому изъять жилье даже за долги очень непросто. К тому же в случае, если клиент не сможет оплачивать свой кредит, банк не будет отбирать квартиру, а реализует эту гарантию.

Дополнительная гарантия может быть создана в виде денежного депозита (на который клиент получает доход примерно в размере 1% годовых) или полноценного инвестиционного портфеля из акций, облигаций и прочих бумаг, учтенных с определенными дисконтами (70-80%). Консультанты банка, выдавшего ипотечный кредит, помогут и сформировать такой портфель, и управлять им (например у Societe Generale Private Banking комиссия за управление от 0,3% до 0,7% в год).

Очень важно то, что банки Монако не обязаны сообщить налоговому ведомству о выдаче нового ипотечного кредита. Во Франции такая конфиденциальность невозможна.

Получить ипотечный кредит на недвижимость во Франции через Монако может любой клиент с серьезными деньгами способный подтвердить их происхождение. Если у человека никогда не было бизнеса, но есть миллионы, и он не может объяснить их происхождение – таким отказывают сразу, но сейчас их не более 5% от обратившихся.
Для обращения за кредитом необходимо рекомендательное письмо банка, в котором человек довольно долго обслуживался (можно иностранного), документы, подтверждающие наличие активов, бизнеса, источники доходов, налоговые декларации, последние балансы фирм. Оффшорные доходы принимаются в зачет, если их существование подтверждается документами.



11.10.2010

Источник: PBWM

Комментарии (11)

Anitra 09.04.2011 03:03

XclCVT That's way the bestest answer so far!

dealmaker 11.10.2010 20:11

2 Кирилл Долгинский

Спасибо за цифру, позиции наших, как я понимаю, достаточно сильны. При этом русская речь не заглушает пока французскую и английскую. Про арабскую и немецкую так сразу не скажу. Надо прислушаться.

У меня, признаться, к Сан-Тропе никаких чувств нет. Люблю Камарг, здесь есть все, что мне нужно.

4079
Кирилл Долгинский 11.10.2010 19:42

2 dealmaker
Очень хороший вопрос, ответить не смогу, но самому стало интересно. Могу только сказать, что на июль этого года на основании статистики 8 банков Франции и Монако (конечно не все, но выборка определенная есть), эти банки обслуживали ипотечные кредиты (в том числе и In Fine, back to back о которых описано выше) от заемщиков из России, Украины и Казахстана на сумму более 8 млрд. Евро, это без учета банков Люксембурга, Швейцарии, и разумеется тех, кто покупает за свои средства недвижимость на лазурке, за вычетом кредитов на игрушки типа лодок. Цифра должна быть больше, но хоть как-то позволяет оценить присутствие покупателей из России и их позиции на рынке с точки зрения займов.

А насчет Сан-Тропе, мне кажется в последнее время интерес как-то к этому направлению поостыл, а вот с Провансом соглашусь, только все равно не многим это направление интересно... в основном ведь покушать и повеселиться...

dealmaker 11.10.2010 18:59

2 Кирилл Долгинский

Кирилл, Вы можете хотя бы примерно оценить, сколько русских сейчас живет (владеет недвижимостью) в Каннах? Просто мне казалось, что оттуда все рвутся либо в Сан-Тропе, либо вглубь Прованса.

4079
Кирилл Долгинский 11.10.2010 18:39

По-моему этим летом все кто мог переселялись из Ниццы в Канны и окрестности, благо ситуация с рынком недвижимости это позволяет. А Ницца не то чтобы не модно, просто это преимущественно сделки до 1 млн. и правильная отправная точка для дальнейшего познания региона и выявления своих собственных предпочтений.

dealmaker 11.10.2010 17:33

2 Москвич
Так на это я и пытался намекнуть.

2 Елена
Очень похоже на правду.

Костя 11.10.2010 17:20

А как же Ницца и Канны? Неужели там жить немодно?

4079
Кирилл Долгинский 11.10.2010 17:15

По наблюдениям сейчас все же активность возросла, но среднее время экспозиции действительно не меньше года-полутора, и это если заниматься продажей очень интенсивно.

Москвич 11.10.2010 16:35

2 dealmaker
так посредники на что?

Елена 11.10.2010 15:58

Средний срок экспозиции, говорят, два года - вот столько и придется потратить на переговоры


Оставить комментарий


Зарегистрируйтесь на сайте, чтобы не вводить проверочный код каждый раз