Золотые поля

Бум на лондонском рынке недвижимости ассоциируется прежде всего с домами в Белгравии и роскошными квартирами у Темзы, которые покупают инвесторы со всего мира, чтобы надежно «припарковать» свои деньги. И, кто знает, может, иногда они там даже ночуют.

Но квартиры и таунхаусы – недвижимость отнюдь не самая доходная (рынок далеко не ограничен Лондоном). Самые доходные объекты – это лесные участки. По данным Savills, каждый их акр последние десять лет приносил более 16% годовых. Пахотные земли с доходностью в 15% годовых идут следом. Среднегодовая доходность жилой недвижимости за тот же срок ниже 9%. Что касается стоимости, то лучшие сельскохозяйственные участки подорожали втрое: цена акра перевалила за 8 тыс. фунтов. Иными словами, забудьте все эти кричащие брошюры, которые сулят богатство от инвестиций в мир эксклюзивности с его мраморными бассейнами и полами из орехового дерева. На лесе и навозе вы бы заработали больше.

Взлет цен на сельскохозяйственные земли не сугубо британский феномен. Это происходит во всем мире. Земля теперь на вес золота, и в трудные для экономики времена в ней видят защиту. Актив торгуется с премией за дефицитность: допроизводство кажется инвес­торам невозможным (если только не колонизируют Марс и не организуют там ирригацию). И, в отличие от золота, он генерирует доход. Не всегда очень высокий, зато от продукта, который, пожалуй, нужнее всего человечеству: от еды.

Британских сельхозземель касается еще один интересный факт. 40% приобретаются сегодня не фермерами или инвестфондами, а сторонними частными лицами. Внезапно мы вновь оказались в XVIII веке: демонстрируя богатство, джентльмены покупают обширные земли. Иногда ими обзаводятся для охотничьих забав, иногда – из желания уберечь от застройки, но чаще всего,
я думаю, причина в налогах. Сельскохозяйственные и лесные участки стали чем-то вроде оншорных налоговых гаваней. Особенно для людей старшего возраста. Убедить налоговиков в том, что вы своими руками выращиваете репу, нетрудно. Поэтому сельхоз­участки – такое же эффективное убежище от налогов на наследство, как офшорные юрисдикции.

Фермер без сапог

Дело в том, что для фермеров введены налоговые льготы. Добиваясь, чтобы семейные фермы работали и после смерти хозяев, власти, сами того не желая, заставили хайнетов полюбить фермерство. Многие рады, что для получения льгот не требуется и пары сапог. Можно нанять людей, которые будут работать в поле за вас, и все равно освободиться от налога на наследство. Главное – формально оставаться собственником.

Скидка 100% по сельскохозяйственному или лесному участку доступна после двух лет владения. При сдаче в аренду срок увеличивается до семи лет. У активного фермера под льготы может попасть и дом (если налоговики согласятся, что он «по сути соответствует» земле, на которой расположен). Восемнадцатикомнатный особняк на двух акрах для этого не годится, а вот на нескольких тысячах – пожалуйста.

Налогово-таможенная служба Ее Величества старается бороться, как она говорит, со злоупотреблением аграрными льготами, однако особенных успехов на этом поприще не достигнуто. В мае прошлого года служба проиграла прецедентное дело, в рамках которого рассчитывала доказать, что если домом и землей владеют разные члены семьи, то по дому льгота не полагается. Налоговики выступили против тех, кому изначально хотели помочь, и, судя по майскому поражению, кампания вряд ли выдастся легкой.

В Англии сельхозучастки покупают в основном местные. Внешний же спрос имеет неожиданные источники. 10% площадей, реализованных с 2004 по 2008 год, досталось датчанам. «В Дании земли продавалось мало, и фермеры заинтересовались Британией: культура там похожа
и проблем с куплей-продажей нет, – отмечает Иан Бэйли из Savills. – За пять лет многие сделали по 100% и вышли».

Таким образом, больше всех среди иностранцев на рынке британской недвижимости выиграли отнюдь не арабы, русские, китайцы или американцы, а те, кого в схватке за лондонские футы никогда не было видно: датчане на тракторах. 

Материалы по теме

• Арендуй, но не властвуй