Правила инвестиций

Существуют годами проверенные правила инвестиций в недвижимость, помогающие частному инвестору сделать вложения максимально выгодными и безопасными: инвестировать в первичное жилье, в качественный продукт от надежного застройщика, расположенный в районе с потенциалом роста и (возможно, это самое главное) в нужный момент по правильной цене. Но как найти оптимальную стратегию инвестирования в недвижимость в наши непростые времена? Давайте вместе порассуждаем.

Как известно, инвестировать в жилую недвижимость можно либо для того, чтобы впоследствии ее перепродать, либо для того, чтобы сдавать в аренду. Если стоит задача максимальной доходности, то оптимальный вариант здесь – «покупаешь – продаешь». Естественно, с учетом соблюдения вышеперечисленных правил – в правильный объект и в правильный момент. Такая стратегия сейчас может за три года дать около 18% годовых в рублях, что с лихвой перекрывает доходность по рублевым депозитам. Да и по валютным, пожалуй, тоже, поскольку девальвация рубля в значительной степени уже произошла, а ставки в этом сегменте минимальны.

Однако у вложений в недвижимость с целью перепродажи есть минус: в случае снижения спроса можно «зависнуть» без каких бы то ни было доходов на неопределенное время. Сегодня риск подобного развития ситуации довольно высок.

Если в стратегию добавить еще и сдачу купленного жилья в аренду (скажем, в течение двух-трех лет), это уменьшит общую рентабельность инвестиций примерно до 12% годовых. Но и риски существенно снизятся! Такой подход позволит в случае необходимости дождаться очередного подъема рынка, получая небольшой, но постоянный доход.

Правильный объект и правильный момент

Вы когда-нибудь задумывались, откуда берется основная составляющая доходности от перепродажи первичного жилья? Главный компонент этих 18% заключается отнюдь не в росте строительной готовности новостройки. На его долю приходится не более 5–7%. Остальное – своего рода премия от застройщика, которую ему, стремящемуся продавать много и быстро, приходится «дарить» инвестору. Отсюда вывод: инвестору следует выходить на рынок как можно ближе к старту продаж и выбирать объект, где направленная на высокие объемы реализации политика застройщика требует сравнительно невысоких цен. К тому же на ранних этапах выхода объекта на рынок имеется широкий ассортимент предложения.

Правильный сегмент

Однако купить недвижимость – даже не половина дела. Важнее потом суметь ее продать. Ну или сдать.

Для объекта доступной категории период экспозиции сейчас – три-четыре месяца. А вот клиента для элитной квартиры можно искать годами. Это, естественно, снижает рентабельность, но вовсе не означает, что элитное жилье не станет предметом успешных инвестиций. При правильном выборе объекта вложения в высококлассный сегмент могут дать исключительную доходность – вплоть до 50% годовых. У вложений в доступный сегмент (особенно это касается квартир малых площадей) доходность меньше, зато ликвидность максимальна, а риски несоблюдения сроков продаж и недостроя значительно ниже.

Хотя, когда мы сравнивали доходность от различных типов недвижимости в разных городах нашего присутствия, выяснилось, что самый интересный с точки зрения инвестиций объект расположен отнюдь не в Мос­кве, а на одном из наших объектов эконом-класса в Ростове-на-Дону. Доходность от перепродажи квартир здесь достигает 20% годовых, а рентабельность по аренде – 10%, то есть практически как в нежилых объектах в Москве. Плюс к этому редкому сочетанию – весьма высокие спрос и ликвидность. Вот и задумайтесь.

Правильная стратегия

Оптимальной на текущий момент нам представляется стратегия диверсифицированного подхода к инвестированию в недвижимость. При формировании портфеля активов неплохо иметь хотя бы один хороший элитный объект и несколько – из более доступных сегментов, часть из которых – продавать, а часть сдавать в аренду. Такой подход даст разумное сочетание снижения рисков, текущей доходности и достаточно высокой рентабельности.

Стоит также задуматься о включении в портфель одного или нескольких нежилых помещений в составе жилых комплексов. Здесь, правда, существенно меньше потенциал роста цены, зато сдача в аренду дает в среднем около 10–15% годовых (вдвое больше, чем по жилью).