Несмотря на свободный выход на иностранные рынки, российских инвесторов продолжает привлекать московская, подмосковная и региональная недвижимость. Что удерживает рантье на отечественном рынке и не позволяет девелоперскому капиталу утечь в зарубежные государства?

Причина первая и самая простая: где родился, там и пригодился. В чем-то она родственна представлениям о патриотизме, но большей частью коренится в понимании территории, механизмов продажи, простом доступе к рынку, умении гибко реагировать на меняющуюся конъюнктуру внутри родной юрисдикции и отсутствии необходимости ездить по миру, заключая сделки и оформляя бумаги. Можно, конечно, спросить себя: а насколько это профессиональный подход? Как ни парадоксально, моя практика показывает, что самые эффективные модели далеко не всегда построены на чистой логике, иногда куда более удачными оказываются действия, основанные на комбинации интуиции и опыта.

Другая причина – понимание доходности бизнеса. Российский инвестор отдает себе отчет в том, что на освоение зарубежных площадок и обнаружение местных подводных камней – от тонкостей законодательства до налоговых ставок – потребуется время, но еще большее значение имеет знакомство со своим потребителем. В результате очень распространено представление о зарубежной недвижимости как о пенсионной инвестиции: как правило, за границей покупаются объекты для отдыха, отпусков, комфортного существования в старости.

Кроме того, активность россиян на российском рынке может быть продиктована диверсификацией собственного бизнеса в рамках страны. У людей здесь есть свое состоявшееся дело, они понимают, что в будущем им может понадобиться расширение, и потому они присматриваются как к готовой недвижимости – складской, офисной, ретейл, – так и к земельным участкам под дальнейшее строительство. Как правило, такая схема реализуется небыстро – не исключено, что речь зайдет о долгосрочной перспективе в 5–10 лет. Доходность при этом играет второстепенную роль, тогда как на первый план выходит вопрос надежности. Это вообще сильная сторона инвестиций в real estate: деньги обесцениваются, зато продав квартиру или офис, вы всегда получите взамен аналогичное помещение. Чаще всего такого рода диверсификацию можно наблюдать как раз на примере наиболее недооцененных активов. В случае с Россией – это регионы.

Собственно, именно многочисленные недооцененные объекты и выступают очередной причиной пристального внимания большого числа девелоперов к нашей стране. Зачастую люди просто покупают активы без конкретной цели – потому что это дешево: удобно входить на рынок.

Помимо россиян, рост российского рынка всегда привлекал и иностранных инвесторов – сегодня эта тенденция только усиливается, а фундаментом для нее является востребованность коммерческой недвижимости для экспансии в Россию зарубежного бизнеса: внешние инвесторы чаще всего интересуются нашей коммерческой недвижимостью для создания местных офисов и размещения сотрудников. В этом плане иностранцы выделяются на фоне российских игроков, которые предпочитают вкладываться в жилье и землю.

Как ни странно, россиян в России держит еще и желание поучаствовать в развитии страны: на волне любви к Родине человек, обладая одинаковым потенциалом и опытом ведения дел в различных государствах, иной раз сознательно выбирает для бизнеса именно свою страну, рассчитывая таким образом быть причастным к усилению ее экономики и подъему ВВП. Разумеется, в подобных случаях речь может идти о коммерческой, промышленной и земельной недвижимости.

Если сравнивать Москву и Лондон – два крупных центра девелоперской активности, нелишним будет отметить, что столица Англии интересна прежде всего своим люксовым сегментом, и конкурировать с ней в этом разрезе нам не удастся: несмотря на внимание российских инвесторов к топовым объектам Англии, они остаются недооцененными. Я помню одно объявление о продаже замка с 5 га земли (его в итоге купила Мадонна), который отдавался по стоимости особняка на Рублевке, причем не первого класса. Хотя справедливости ради отметим, что затраты на содержание лондонской недвижимости значительно превосходят московские аналоги.

Кто-то возразит, что элитный real estate в Москве широко востребован и редко простаивает. Но дело в том, что очень большая часть спроса здесь закрыта и сделки реализуются в узком кругу знакомых лиц, не терпящих публичности.

Если подытожить, то, вопреки расхожему представлению о национальном инвестиционном климате и специфике ведения дел в России, недвижимость страны представляет интерес для инвесторов, понимающих, что Москва – не прямой конкурент Лондону. Это разные рынки, перед ними стоят разные задачи, и они предлагают людям разные возможности.