Коммерческая недвижимость: сюрпризы рынка
Тенденции, зародившиеся на рынке коммерческой недвижимости в 2010 году, в большинстве своем будут усилены в 2011-м, уверен Павел Тигер. В целом же для инвестиций в недвижимость, по его мнению, настали благоприятные времена.
Павел Тигер
руководитель департамента инвестиций в недвижимость компании «Третий Рим»
Заметное оживление
Подводя итоги 2010 года в сфере инвестиций в недвижимость, хотелось бы сразу обратить внимание на тот факт, что никто из инвесторов особо не рассчитывал, что первый посткризисный год окажется полон ярких событий и сделок на рынке недвижимости. Вполне логично, что объемы сделок в прошедшем году значительно уступали докризисным значениям. Большинство инвесторов выбрали выжидательную позицию, анализируя рынок и строя прогнозы на ближайшие годы.
Покупатели/инвесторы ожидали получения значительного дисконта от продавцов объектов в связи с невысокой ликвидностью коммерческой недвижимости в посткризисный период, а продавцы, в свою очередь, не спешили расставаться с объектами и продавать их со скидкой, психологически рассчитывая на стабилизацию рынка и рост арендных ставок и, похоже, не ошиблись с прогнозами. Ставки на офисную и торговую недвижимость в 2010 году выросли по сравнению с 2009-м, и эта тенденция роста в 2011 году продолжится. Явно повысился интерес арендаторов к офисным площадям класса A и B, немного увеличилась покупательская способность населения, как следствие – повысились обороты ритейлеровых сетей. Собственники помещений начали тестировать рынок, немного поднимая арендные ставки, при этом уровень вакантных помещений не увеличился.
В ушедшем году инвесторы активизировались в поиске объектов недвижимости, проведении переговоров с собственниками, анализе проектов, разработке финансовых моделей, но все эти действия не заканчивались в большинстве случаев реальными сделками.
Вытеснение иностранцев
Большинство сделок 2010 года были проведены российскими инвесторами, и это притом что в 2007–2008 годах их доля составляла 25–30%. Иностранных инвесторов по-прежнему смущают риски, связанные с «размытостью» права собственности на объекты недвижимого имущества, а также строительные риски. Иностранные инвесторы настороженно относятся к возможным изменениям в градостроительной политике властей города в связи с назначением нового мэра. На мой взгляд, данная тенденция станет прослеживаться и в 2011 году. Иностранные частные и институциональные инвесторы будут активно анализировать рынок и изучать проекты, приглядываться к политике российских властей, трезво оценивая риски инвестиций, но крупных сделок с привлечением иностранного капитала стоит ожидать не раньше 2012 года.
Офисная недвижимость
Интересен факт, что в 2009–2010 годах в большинстве случаев сделки по приобретению офисной недвижимости заключались покупателями, которые и являлись конечными пользователями самих приобретаемых объектов, но уже сейчас можно говорить о том, что покупатели объектов для пользования в корпоративных и личных целях уходят на второй план, уступая пальму первенства инвесторам, готовым приобретать проекты для получения стабилизированного рентного дохода и роста капитализации недвижимости со временем.
Доля офисной недвижимости в структуре инвестиций в 2010 году составила 70%, По моему мнению, в 2011 году мы увидим уменьшение доли объема инвестиций в офисную недвижимость в пользу торговой.
Будущее девелопмента
Касаясь вопроса проектного финансирования девелопмента, можно отметить в целом положительную динамику в работе финансовых институтов в прошедшем году в этом направлении. Не секрет, что большая доля предоставленных кредитов была выдана крупными российскими банками с государственным участием, но следует отметить, что постепенно возрождается деятельность и западных банков по финансированию и рефинансированию проектов. Подобная тенденция должна сохраниться в 2011 году, что не может не отразиться на общей динамике снижения процентных ставок по кредитам.
Я убежден, что кризис сыграл в целом положительную роль для индустрии девелопмента и строительства, хотя не скрою, что для многих моих коллег плата за возможность продолжать заниматься бизнесом оказалась крайне высокой, а для ряда структур просто «неподъемной».
Рынок больше не готов «съедать» любые проекты, задуманные инвесторами. Только те проекты, которые ориентированы на удовлетворение нужд конечных пользователей как жилой, так и коммерческой недвижимости, могут быть профинансированы и реализованы на сегодняшнем непростом рынке. Ориентация на конечных пользователей, а не удовлетворение личных амбиций застройщиков, способна кардинальным образом изменить подход к девелопменту и повысить качество проектов.
Атлас
Источник: SPEAR’S Russia / Third Rome Outlook 2011
Обогнать инфляцию
Коммерческая недвижимость остается надежным защитным активом, по какому бы сценарию ни развивалась экономика. Но подходить к выбору объектов для инвестиций нужно с умом. На что обратить особое внимание, рекомендует Руслан Надров, управляющий по коммерции компании СФН.
Утомленные солнцем
Россияне, которые еще недавно были главными иностранными покупателями дубайской недвижимости, в последние месяцы теряют интерес к ней. Сказались подешевевший рубль, проблемы с банковскими переводами из России и рост цен на жилье в Дубае примерно на треть за последние два года. Курьезно, но существенный вклад в это подорожание обеспечил как раз спрос со стороны россиян, стремившихся защитить свои активы.
Рынок недвижимости Дубая: покупать нельзя продавать
Благодаря активному развитию рынка недвижимости Дубая он продолжает привлекать внимание российских инвесторов, уверяет Марина Шалаева. В колонке для WEALTH Navigator она размышляет о сменившемся векторе интереса к дубайским элитным жилым комплексам и о том, почему некоторые инвесторы продают активы в ОАЭ, а также обращает внимание на новые точки роста на Ближнем Востоке.
Склад суммарной доходности
Екатерина Васильченко – о том, как будет работать первый российский индекс коммерческой недвижимости, какое влияние он окажет на рынок и почему им заинтересуются хайнеты с длинным горизонтом планирования.
Как потерять клиента
Виталий Дашин задумывается о том, к какому беспорядку может привести идеальный порядок, и вспоминает несколько историй из своей банковской карьеры в Швейцарии и Лихтенштейне.
Манипуляции на максималках в замыленной субъективной реальности
Руслан Юсуфов – об устройстве информационных пузырей, механике неравенства, могуществе технологических компаний, бесправии пользователей, культах будущего, конспирологических искажениях сознания, а также о важности самонаблюдения и надежде, которую искусственный интеллект и люди то дают, то отнимают друг у друга.
Состояние ума
Павел Бережной – о том, что такое mindset инвестора и какое значение он имеет на практике.
Красота нашей бренности
Конец 2023 года ознаменовался примечательным событием в культурной жизни Германии. В Мюнхене проходит первая в истории страны выставка одного из самых дорогих и неоднозначных художников современности – Дэмиена Хёрста, создателя инкрустированных бриллиантами черепов и заспиртованных чучел животных. Ретроспективная выставка enfant terrible современного искусства (экспозиция собрала созданные за 40 лет его знаковые работы) позволяет Ксении Апель поразмышлять о смерти в искусстве, ключевой теме для Хёрста и многих других художников.
Комментарии (2)
Caiya 10.10.2011 11:12
I'm shokecd that I found this info so easily.
Vlad 22.04.2011 21:53
Уважаемый коллега прогнозировал ослабление интереса к офисной недвижимости, но я что-то не вижу взлета торговой. По-моему соотношение за несколько месяцев почти не изменилось.
Оставить комментарий