Заметное оживление

Подводя итоги 2010 года в сфере инвестиций в недвижимость, хотелось бы сразу обратить внимание на тот факт, что никто из инвесторов особо не рассчитывал, что первый посткризисный год окажется полон ярких событий и сделок на рынке недвижимости. Вполне логично, что объемы сделок в прошедшем году значительно уступали докризисным значениям. Большинство инвесторов выбрали выжидательную позицию, анализируя рынок и строя прогнозы на ближайшие годы.

Покупатели/инвесторы ожидали получения значительного дисконта от продавцов объектов в связи с невысокой ликвидностью коммерческой недвижимости в посткризисный период, а продавцы, в свою очередь, не спешили расставаться с объектами и продавать их со скидкой, психологически рассчитывая на стабилизацию рынка и рост арендных ставок и, похоже, не ошиблись с прогнозами. Ставки на офисную и торговую недвижимость в 2010 году выросли по сравнению с 2009-м, и эта тенденция роста в 2011 году продолжится. Явно повысился интерес арендаторов к офисным площадям класса A и B, немного увеличилась покупательская способность населения, как следствие – повысились обороты ритейлеровых сетей. Собственники помещений начали тестировать рынок, немного поднимая арендные ставки, при этом уровень вакантных помещений не увеличился.

В ушедшем году инвесторы активизировались в поиске объектов недвижимости, проведении переговоров с собственниками, анализе проектов, разработке финансовых моделей, но все эти действия не заканчивались в большинстве случаев реальными сделками.

Вытеснение иностранцев

Большинство сделок 2010 года были проведены российскими инвесторами, и это притом что в 2007–2008 годах их доля составляла 25–30%. Иностранных инвесторов по-прежнему смущают риски, связанные с «размытостью» права собственности на объекты недвижимого имущества, а также строительные риски. Иностранные инвесторы настороженно относятся к возможным изменениям в градостроительной политике властей города в связи с назначением нового мэра. На мой взгляд, данная тенденция станет прослеживаться и в 2011 году. Иностранные частные и институциональные инвесторы будут активно анализировать рынок и изучать проекты, приглядываться к политике российских властей, трезво оценивая риски инвестиций, но крупных сделок с привлечением иностранного капитала стоит ожидать не раньше 2012 года.

Офисная недвижимость

Интересен факт, что в 2009–2010 годах в большинстве случаев сделки по приобретению офисной недвижимости заключались покупателями, которые и являлись конечными пользователями самих приобретаемых объектов, но уже сейчас можно говорить о том, что покупатели объектов для пользования в корпоративных и   личных целях уходят на второй план, уступая пальму первенства инвесторам, готовым приобретать проекты для получения стабилизированного рентного дохода и роста капитализации недвижимости со временем.

Доля офисной недвижимости в структуре инвестиций в 2010 году составила 70%, По моему мнению, в 2011 году мы увидим уменьшение доли объема инвестиций в офисную недвижимость в пользу торговой.

Будущее девелопмента

Касаясь вопроса проектного финансирования девелопмента, можно отметить в целом положительную динамику в работе финансовых институтов в прошедшем году в этом направлении. Не секрет, что большая доля предоставленных кредитов была выдана крупными российскими банками с государственным участием, но следует отметить, что постепенно возрождается деятельность и западных банков по финансированию и рефинансированию проектов. Подобная тенденция должна сохраниться в 2011 году, что не может не отра­зиться на общей динамике снижения процентных ставок по кредитам.

Я убежден, что кризис сыграл в целом положительную роль для индустрии девелопмента и строительства, хотя не скрою, что для многих моих коллег плата за возможность продолжать заниматься бизнесом оказалась крайне высокой, а для ряда структур просто «неподъемной».

Рынок больше не готов «съедать» любые проекты, задуманные инвесторами. Только те проекты, которые ориентированы на удовлетворение нужд конечных пользователей как жилой, так и коммерческой недвижимости, могут быть профинансированы и реализованы на сегодняшнем непростом рынке. Ориентация на конечных пользователей, а не удовлетворение личных амбиций застройщиков, способна кардинальным образом изменить подход к девелопменту и повысить качество проектов.

Атлас

• Третий Рим