Выбор собственника

При покупке недвижимости в Италии основными налоговыми затратами являются регистрационные сборы (несколько видов сборов по совокупной ставке 10%).

Приобретение недвижимости напрямую физическим лицом (в том числе нерезидентом Италии) – самый эффективный способ, поскольку позволяет рассчитывать регистрационные сборы исходя из кадастровой стоимости недвижимого имущества, а не его рыночной цены, используемой в сделках по приобретению недвижимости юридическим лицом. При значительной разнице между рыночной и кадастровой стоимостями такой подход обеспечивает существенную налоговую экономию. Для этого, правда, необходимо выполнение ряда условий, в частности физическое лицо не должно выступать в качестве предпринимателя, а недвижимость предназначается для проживания и не обременена нарушениями (irregularities).

С другой стороны, владение недвижимостью напрямую физическим лицом обеспечивает меньшую степень юридической защиты активов и конфиденциальности по сравнению с использованием различных юридических форм (например, компании, траста или фонда). Если юридические вопросы важны для частного инвестора, на практике возможна передача приобретенной физическим лицом недвижимости компании или трасту (например, путем дарения или вклада).

Способы передачи недвижимости отличаются размерами регистрационных сборов, которые придется платить при каждой смене собственника недвижимости. Например, вклад недвижимого имущества в капитал компании приведет к возникновению обязательств по уплате регистрационных сборов, которые зависят от рыночной стоимости объекта. Размер регистрационных сборов при дарении может быть ниже, так как базой для расчета этих сборов является стоимость передаваемого имущества, прописанная в договоре, причем она не должна быть ниже кадастровой.

Для финансирования покупки итальянской недвижимости возможно получение ипотеки в Италии, которая достаточно привлекательна благодаря низким процентным ставкам и относительной доступности получения кредита. Однако ситуация во многом осложнена ограничениями в отношении кредитования нерезидентов Италии – к таким заемщикам в стране относятся требовательнее.

Приобретая зарубежную недвижимость, не забудьте, что нарушение требований российского валютного законодательства к открытию и использованию счетов в иностранных банках может привести к административной ответственности в виде штрафа в размере до 100% от неправомерно зачисленных и/или списанных средств с зарубежного счета.

Трасты глазами налоговых органов

Владеть дорогой недвижимостью можно не напрямую, а через трасты, но в Италии такой подход сопряжен с некоторыми особенностями. Хотя итальянское законодательство на данный момент недостаточно развито в отношении трастов, отдельные циркуляры и судебные решения формируют подход итальянских органов к трастовым структурам, в частности к определению их налогового резидентства.

Например, если в течение большей части налогового периода (более 183 дней) основным активом зарубежного траста является недвижимость, расположенная в Италии, траст может быть признан итальянским налоговым резидентом. С налоговой точки зрения это означает, что весь общемировой доход траста будет подлежать налогообложению в Италии. Таким образом, если в управлении траста, помимо итальянской недвижимости, находятся иные активы, доходы от их использования также будут подлежать налогообложению в Италии (по общей ставке 27,5%).

Фискальные обязанности владельца

Налог на имущество в размере 0,76% платит владелец итальянской недвижимости, не сдающий ее в аренду. (Эта ставка может быть сокращена до 0,3% решением муниципальных налоговых органов.) Налоговая база при этом рассчитывается от величины так называемого кадастрового дохода, который на практике существенно ниже рынка.

При других формах владения недвижимостью (например, через иностранные компании или трасты) собственник платит 38% с кадастрового дохода, а также 3,9-процентный региональный налог на коммерческую деятельность. Кроме того, следует учитывать, что даже если итальянская недвижимость приобретена на компанию/траст, но в ней безвозмездно проживают физические лица – налоговые резиденты РФ (например, собственники компании, бенефициары траста) и члены их семей, возникает вероятность вменения им дохода в натуральной форме с точки зрения российского налогового законодательства. Договор аренды между частными лицами и компанией/трастом поможет избежать этого риска.

Если же частное лицо сдает недвижимость в аренду, собственник должен задекларировать полученный доход в РФ и уплатить с него налог по ставке 13%. Налог на арендный доход в Италии – прогрессивный и может достигать 43%, но добиться, чтобы эта сумма была зачтена против соответствующего налога в РФ, довольно сложно.

А если арендодатель – компания или траст, то он платит 27,5% в качестве налога на доходы и 3,9% как региональный налог на коммерческую де­ятельность.

Налоги при продаже

Доходы от продажи недвижимости за вычетом расходов облагаются в Италии налогом на доходы физических лиц или налогом (налогами) с доходов корпораций.

При этом в стране существует специальное освобождение для тех, кто владел объектом более пяти лет (исключение составляют земельные участки под строительство). Оно применяется только к физическим лицам или зарубежным компаниям /трастам, не являющимся налоговыми резидентами Италии и не имеющим постоянного представительства в Италии. Освобождение касается тех трастов, которые, будучи налоговыми резидентами Италии, не осуществляют в этой стране коммерческой деятельности.

Также от 13-процентного налогообложения освобождаются резиденты РФ, владевшие объектом более трех лет.

Как мы видим, от выбора структуры приобретения и владения итальянской недвижимостью зависит величина налоговых затрат, которая существенно разнится от варианта к варианту. Поэтому вопросам налогового планирования целесообразно уделить заслуженное внимание – тогда вы получите максимум удовольствия от покупки. ‘

Атлас

• PricewaterhouseCoopers

Материалы по теме

• О выборах в Италии
• О недвижимости в Италии