Ни для кого не секрет, что недвижимость – путь долгого инвестора. Чем дальше инвестиционный горизонт, тем шире выбор. Срок вклада при этом зависит от стадии готовности объекта. Опыт прошлых лет показал, что оптимальный размер инвестиций в недвижимость – от 5 млн долларов. Такая сумма позволяет выбирать между хорошими объектами, застройщиками, а следовательно, рассчитывать на хорошую доходность. Можно вложиться, допустим, в коммерческую недвижимость и сразу сдать ее в аренду. Или пойти по другому пути: войти в проект на нулевом этапе за меньшую сумму и получить большую доходность. Но позже.

В 2012 году покупательская активность в секторе выросла примерно на 20%. Самыми популярными на рынке недвижимости стали проекты высокой стадии готовности, предполагающие минимальный срок вклада 5 лет. В этом случае инвесторы рассчитывают на достаточно быстрый возврат инвестиций и доход за счет роста цен в краткосрочной перспективе.

Инвестиционные сделки в чистом виде, представляющие собой капиталовложения в новые проекты, составили 10–15% от рынка. Приобретая актив на нулевой стадии, инвесторы запасаются терпением на следующие 5–7 лет, придерживая деньги «на депозите».

Ключевой вопрос при выборе объекта инвестирования – риск. Один из лидеров по отношению прибыли к риску – коммерческая недвижимость: этот тип объектов обычно дает стабильный доход в 12% годовых. Жилые объекты, практически достроенные или на стадии введения в эксплуатацию, приносят инвесторам 12–15%. Наконец, самые доходные, но и наиболее рискованные – новые проекты с доходностью около 20%.

Сегодня на сохранности и доходности вложений может сказаться завышенная стоимость рынка. К примеру, инвестиционные проекты Краснодарского края были и остаются востребованными, чего нельзя сказать о недвижимости в Сочи: здесь квадратные метры уже перегреты, и сложно спрогнозировать, что произойдет в секторе после Олимпиады. Даже зарубежная практика не дает однозначного ответа: если в Ванкувере после спортивной феерии цены на недвижимость остались примерно на прежнем уровне, то в Барселоне резко упали.

Немалую роль сейчас играют риски, связанные с изменением законодательства. Случается, к примеру, что бюрократические тонкости оттягивают сроки реализации проекта на полгода – и инвестору не к чему придраться: застройщик действует в рамках закона.

И будьте осторожны: сейчас в Москве немало объектов с высокими рисками, на которые не в полной мере оформлены права собственности. Иногда инвесторам удается получить на таких проектах высокую доходность. Но бывают случаи, когда подобные объекты изымаются.

Впрочем, и банальные риски никто не отменял: незавершенность проекта, низкие темпы строительства, недостаток ресурсов. Чтобы не попасть впросак, придется заранее проверить репутацию застройщика. Если на этапе инвестирования не разобраться в теме, то можно потерять в доходах. Скажем, вы получите прекрасное здание с превосходной географией, но с инженерной системой, недотягивающей до класса A, или же вовсе без нее. Арендаторов это может не устроить. Поэтому будьте внимательными и терпеливыми!

Материалы по теме

• Капитал, который никуда не денется
• Москва – Лондон