Горы, деньги и медитация


Завладеть резиденцией на берегу Женевского озера непросто, но возможно. Что для этого нужно предпринять, где проходит кратчайший путь к швейцарскому виду на жительство и чем уникальна швейцарская архитектура, выясняла Анна Черноголовина.

20.06.2013





Дом, который построил Пит

«Сейчас мировые архитекторы с именами-брендами работают как производители узнаваемых образов. Но я не поставляю образы, я строю как ремесленник», – рассказывает о себе Петер Цумтор ­– пожалуй, самый титулованный среди «некоммерческих» архитекторов на планете. Он – притцкеровский лауреат, обладатель Золотой медали RIBA, Premium Imperiale, которая присуждается японской императорской семьей за вклад в искусство, – и этот список неполный, в нем множество других регалий. При этом Цумтор строит мало: несмотря на то что его бюро в Швейцарии работает с 1979 года, число воплощенных проектов можно пересчитать по пальцам. Ни одного здания в американских или азиатских мегаполисах, малая толика – в Норвегии, Германии и Авст­рии, а большинство – в швейцарском кантоне Граубюнден, на родине архитектора.

Каждый объект Цумтора уникален. Для него архитектура – искусство, которое воздействует на эмоции и чувства человека. Здания продуманы до мелочей и составляют единое целое с ландшафтом. Лаконичные формы, никакого декора: не покорение природы, но подчинение ей.

Таковы термы на швейцарском курорте Вальс: отель на горячих источниках кажется вытесанным в скале. Он расположен ниже уровня земли, крыша переходит в склон горы – Цумтор как будто разобрал гору и заново сложил ее. Сами термальные бассейны – или грот для медитации, как называет их архитектор, – расположены между стенами из плиток кварца, добытого в местном карьере. А свет падает так, что внутри образуются настоящие световые колодцы. Разработка проекта длилась несколько лет, причем архитектор работал с жителями Вальса. Люди исследовали воду и камень вместе с архитектором, чтобы тот мог понять: как сделать так, чтобы в термах каждый мог ощутить покой воды.

В числе работ – культовые сооружения: например, капелла Святого Бенедикта, построенная в швейцарском Сумвиче. Сам Цумтор называет ее воздушной кантатой из дерева. На вид – совсем не современная архитектура: кажется, что зданию тысяча лет. Полностью из лиственницы, без какой-либо штукатурки, капелла криволинейна. А свет распределяется так, чтобы у посетителя, находящегося внутри, возникало ощущение, что крыша парит над стенами.

Впрочем, Петер Цумтор строит и дома. Два деревянных дома, которые архитектор построил для себя и жены в альпийской деревушке Лейс, вполне можно арендовать. Его строения – это три этажа, пять комнат и 1500 метров над уровнем моря. Но даже высота в постройках не главное. Свет здесь – такой же строительный материал, как и дерево: окна занимают пространство от пола до потолка и от стены до стены: можно прогуливаться по дому и наслаждаться видами Альп. Неделя проживания в таком доме обойдется в 3800 швейцарских франков.

Работает Цумтор медленно – никакой спешки. Это «тщательная архитектура»: бюджет для архитектора, а не архитектор для бюджета. «Я объясняю заказчику, что результат будет гораздо лучше, если строительство займет на год больше, – говорит Цумтор в интервью. – Кого интересует, был ли бюджет на два года или на десять лет? Важно, хорошее это здание или плохое». Так что торопиться, работая с Цумтором, не выйдет. Впрочем, как и торопиться при покупке швейцарского жилья вообще.

Правительство Швейцарии ежегодно выдает 1500 разрешений на покупку недвижимости для нерезидентов страны, и иностранцы, которые не успели совершить сделку, вынуждены ждать год – до следующих квот. Это один из факторов, который обеспечивает постоянный рост цен на жилье в стране.

Элитка на склоне

Рост недвижимости поражает воображение. «На горнолыжных курортах – в кантоне Граубюнден или Гризон на юго-востоке страны – цена 1 м2 варь­ируется от 11 до 16 тыс. франков. За последние пять лет она выросла на 25–50%, – говорит Петер Блэмсма, консультант Henly Estate Switzerland. – На популярных курортах – в Санкт-Морице, Церматте и Вербье – за это время стоимость поднялась вдвое – до 22 тыс. «франков». Причем это еще не максимум: в Женеве, Цюрихе и Граубюндене за 6 лет (по данным на конец 2012 года) рост составил от 51 до 75%. Если выводить среднее арифметическое, то швейцарский 1 м2 стоит от 3 до 25 тыс. франков, а 1 м2 класса люкс обойдется в 15–40 тыс. франков. Впрочем, можно и дороже – например, если речь идет о резиденциях в Du Parc Kempinski. Путь из Женевского аэропорта в этот комплекс занимает час; его инфраструктура – 5 звезд; к тому же покупатели будут вознаграждены лучшими панорамными видами на Женевское озеро. Кстати, именно здесь находится самый большой пентхаус государства. Цена – 70 тыс. франков за 1 м2. Нерезиденты тоже могут поселиться в Du Parc Kempinski: есть четыре разрешения на покупку апартаментов для иностранцев.

Обжить альпийские склоны можно за 300 тыс. франков – таковы данные Юлии Овчинниковой, директора по зарубежной недвижимости компании IntermarkSavills. Это нижняя граница: такой суммы вполне хватит для двухкомнатной квартиры на горнолыжном курорте. А вот верхнего предела не существует: вилла на Швейцарской Ривьере может стоить и 30, и 50 млн франков.

Что касается квартиры в Монтрё, то по данным Ольги Пименовой, директора департамента зарубежной недвижимости Blackwood, за обладание этой недвижимостью нужно заплатить не менее 1 млн франков. Ну а если ваша цель – дом на первой линии Женевского озера площадью 700 м2 и к тому же с участком – будьте готовы заплатить до 20 млн франков. Именно окрестности Женевского озера предпочитают состоятельные россияне, а также районы возле озер Лугано и Цюрих.

К предпочтениям соотечественников Юлия Овчинникова добавляет Невшатель и горнолыжные курорты, а именно четыре долины (Вербье, Ненда, Сивьез и Маен де Ридд. – Прим. ред.) А Анна Батизи, глава департамента зарубежной недвижимости Moscow Sotheby’s International Realty, – Церматт, Виллар, Ле-Колон и Саас-Фе. Причем, по ее словам, в отношении горнолыжных курортов действует принцип: чем ближе недвижимость к склону, тем выше ее стоимость.

По словам Ирины Симонян, руководителя департамента маркетинга Henley Estates, Russia and CIS, часты покупки в регионах Санкт-Мориц, Давос, Гштад и Вербье, а также в Андерматте, который пользуется популярностью благодаря новому курортному направлению Andermatt Swiss Alps. Причем некоторых клиентов интересуют наличие вертолетной площадки поблизости и круглосуточный сервис от известных отельных операторов.

По закону гор

Приобретение жилья для иностранцев регулируется федеральным «Законом Лекса Коллера». «1500 квот распределяются среди 26 кантонов, причем самые большие кантоны или те, в которых развит туризм, получают больше разрешений, – объясняет Юлия Овчинникова. – Например, в кантон Вале их обычно выдается 330. Иностранцы получают квоты в порядке очереди, то есть действует принцип “кто первый обратился”. И покупатель не имеет права заплатить за объект недвижимости, пока не получит разрешения».

Нередко покупатели должны ждать год, чтобы стать обладателем дома в Швейцарии, и это еще не все. «Нерезиденты могут приобрести жилую недвижимость в качестве основного места жительства, а также коммерческую, – объясняет Петер Блэмсма, – но закон запрещает инвестировать в жилой сектор, чтобы не позволить гражданину другого государства получить выгоду от права пользования имуществом». Один человек может приобрести один объект жилой недвижимости площадью не более 200 (максимум – 250) м2 и земельным участком до 1 тыс. м2. В каждом кантоне есть определенный процент домов и вилл, которые могут купить иностранцы. Например, в Давосе – 40%. Таким образом, в новом доме с 10 квартирами иностранным гражданам можно приобрести только четыре. Отдельно стоящий дом берется за 100% и, как следствие, не может быть целиком продан иностранному частному лицу.

В кантоне Вале в 2013 году будет выдано 165 разрешений на покупку недвижимости: на 50 объектов недвижимости в О-Вале, на 71 объект в Центральном районе Вале и на 44 – в Ба-Вале. Кроме того, иностранным гражданам легко приобрести недвижимость в регионах Граубюнден, Бернский Оберланд и Санкт-Галлен. Либеральным является кантон Во, где в 2013 году будет выдано 175 разрешений на покупку. Больше всего объектов на продажу выставлено в Лаво-Ривьере – 42, Оллоне – 34 и Пеи-д’Эно – 21 объект. Поскольку спрос здесь меньше, чем в Вале, то разрешение на покупку получить легче».

Отдельно стоит отметить кантон Ури и проект Andermatt Swiss Alps. «Он получил первое за 20 лет исключение из “Закона Лекса Коллера”, – сообщает Ирина Симонян. – Это единственный в Швейцарии проект, позволяющий иностранным гражданам приобретать недвижимость через фонды, организации или компании любого типа, а также включать свою собственность в планы наследства и защиты активов. Иностранные покупатели могут приобретать жилую недвижимость в Andermatt Swiss Alps без специального разрешения от властей и без ограничения по размерам жилого пространства до конца 2030 года. Кроме того, в Andermatt Swiss Alps можно построить 28 частных домов по собственному проекту на участках до 5 тыс. м2».

Обо всем договоримся

Впрочем, кроме Andermatt Swiss Alps есть еще один путь к шале площадью больше 200–250 м2. Это вид на жительство типа В, который дает право проживания на территории Швейцарии. «В таких коммунах, как Зас-Фе и Церматт, действует строгое градостроительное законодательство, которое ограничивает количество возводимых строений, – говорит Анна Батизи. – Те новые объекты недвижимости, которые строятся на этих курортах, обычно доступны для продажи только швейцарским гражданам или резидентам Швейцарии (вид на жительство типа В). Иногда на рынке появляются объекты для покупки иностранцами, но они молниеносно распродаются. Причем законодательство ужесточается: с начала 2013 года в таких курортных зонах, как Церматт, Монтрё, Санкт-Мориц и Вербье Лэйкербад, где доля вторичного жилья превышает 20%, не выдают новые разрешения на покупку для иностранцев».

«В Женеве и Цюрихе квот для иностранцев нет, – рассказывает Ольга Пименова. – Чтобы стать местным домовладельцем, необходим хотя бы Permit B (вид на жительство категории В, который позволяет проживать в Швейцарии, но не работать). Путь к его получению – женитьба или замужество либо создание своего бизнеса, который обеспечит швейцарцев рабочими местами. Поэтому распространена ситуация, когда жела­ющие получить вид на жительство, а впоследствии и гражданство Швейцарии, приобретают бутик-отели за 2–3 млн евро».

Легче всего получить Permit B, если у покупателя нет оплачиваемой работы, а его возраст превышает 55 лет. Но если вы моложе 55, то тоже не все потеряно. «В таком случае иностранцы, не имеющие оплачиваемой работы, должны располагать достаточными финансовыми средствами, чтобы не зависеть от системы социального обеспечения и не быть иждивенцем для принимающей страны, – объясняет Анна Батизи. – У них должна быть оформлена частная медицинская швейцарская страховка, покрывающая риски, в том числе несчастные случаи. Ее стоимость составляет 120 швейцарских франков в месяц. Также иностранцы облагаются местными налогами».

«Разрешение на жительство выдается независимо от возраста, если это соответствует налоговым интересам кантона, – говорит Петер Блэмсма. – Минимальные ежегодные налоги в кантонах отличаются. Чтобы избежать налогообложения по совокупному доходу и совокупному имуществу, как правило, подписывается соглашение о фиксированной сумме. Оно оформляется в индивидуальном порядке, а условия утверждаются властями кантона. Такое налогообложение также называют паушальным или аккордным. Это делает Швейцарию очень привлекательной страной для обеспеченных граждан, которые желают попасть в более мягкий налоговый режим. Поэтому разрешение на работу или вид на жительство зависит от властей. Что касается гражданства Швейцарии, то его можно получить после как минимум 12 лет постоянного проживания в стране».

Вы за это заплатите

При покупке недвижимости владелец должен быть готов ко множеству дополнительных расходов. «Это налог на имущество – 0,3–0,5% от собственных вложенных средств; поземельный налог – 0,2–0,6% от оценочной (налоговой) цены объекта; налог на передачу земельной собственности – 2–5% от стоимости объекта, – информирует Ольга Пименова. – Кроме того, нужно оплатить нотариальные расходы – 0,5% и расходы по внесению изменений в реестр прав собственности – 0,5%». Что касается коммунальных расходов, то на содержание дома площадью 200 м2 придется потратить 10 тыс. евро в год. Причем сумма не зависит от того, сколько времени владелец будет использовать свой дом.

Впрочем, швейцарское налогообложение – одно из самых либеральных. «По приобретаемому объекту ставка составляет 1,3% от стоимости недвижимости в год, – рассказывает Петер Блэмсма. – Причем налоги выплачиваются на трех уровнях: федеральном, кантональном и на уровне коммуны. Помимо прямых налогов есть налог на землю, туристический и военный. Зато если вы сдаете жилье и если вы не резидент Швейцарии, то локальных налогов на прибыль с аренды платить не будете.

Для примера возьмем кантон Ури. Сумма налога для граждан стран, не входящих в ЕС, здесь составляет не менее 120 тыс. франков в год (включая кантональный, коммунальный и федеральный налоги). Особый налог на передачу недвижимого имущества в Ури не взимается. Оплачивается сбор за регистрацию сделки в реестре прав собственников – 0,2% от стоимости продажи (его максимальная сумма составляет 10 тыс. франков). Налоговая ставка в муниципалитете Андерматт – 16,95% (кантональный и коммунальный налоги) плюс федеральная ставка на подоходный налог (до 11,5%). Таким образом, верхняя граница налоговой ставки составляет 28,45%. В Ури взимается и ежегодный налог на имущество. Реальная стоимость недвижимости пересчитывается, однако ипотечные и другие долговые обязательства, связанные с таким имуществом, подлежат вычету. Важное условие для определения части долга инвестора – соотношение между недвижимостью в Ури и активами инвестора по всему миру. Действующая ставка – 0,26% (на 2012 год) и первые 100 тыс. франков (для не состоящих в браке) либо 200 тыс. франков (для состоящих в браке) не облагаются налогом. Кроме того, если у инвестора есть ребенок, он платит на 30 тыс. франков меньше».

Отдушина для инвесторов

Рост цен в Швейцарии составляет 3% в год – таковы данные Blackwood. «По закону в первые пять лет после покупки швейцарскую недвижимость нельзя перепродать, – говорит Ольга Пименова, – тем самым правительство сдерживает рост цен и спекуляции недвижимостью. При этом доход от аренды находится на уровне 4% в год, а прибыльность бизнеса – 3–5% в год». Moscow Sotheby’s International Realty называет суммы чуть выше: «Ожидаемый доход от инвестиций в недвижимость Швейцарии составляет от 2 до 6% чистой прибыли, – говорит Анна Батизи. – Согласно исследованиям локальных консалтинговых компаний, в 2012 году годовая прибыль составляла в среднем: 5,7% – от сдачи квартиры
в аренду; 6,4% – от аренды офисных помещений» и 6,5% – от аренды торговых помещений.

По мнению Юлии Овчинниковой, в перспективе цены на швейцарский real estate будут только расти. В марте 2012 года в Швейцарии был проведен референдум о запрете на строительство вторых домов. Решение о запрете приняли большинством голосов (50,6%): число вторых домов в любой коммуне ограничили до 20% от общего числа. Многие популярные туристические районы и горнолыжные курорты уже значительно превысили эту планку. То есть предложение уменьшится, сохранится тот же уровень спроса, и это вызовет скачок цен.

Впрочем, по данным Анны Батизи, рост будет не так заметен: согласно индексу UBS, темпы увеличения цен на жилье замедлились в первом квартале 2013 года. Усилия правительства по стабилизации рынка не прошли даром. Существует мнение, что вырос риск образования пузыря на этом рынке, и поэтому швейцарские власти поручили банкам с 2013 года увеличить буферные капиталы для жилищных кредитов. Но банкиры все равно считают, что Швейцария в безопасности. Перегрев действительно наблюдается, но он стабилен и не страшен для инвесторов. 

Атлас

Материалы по теме



Анна Черноголовина
20.06.2013

Источник: SPEAR'S Russia

Комментарии (1)

Jan 14.01.2014 16:59

In awe of that ansrwe! Really cool!


Оставить комментарий


Зарегистрируйтесь на сайте, чтобы не вводить проверочный код каждый раз