География эффективной недвижимости
Станислав Тихонов размышляет о том, как изменились предпочтения российских покупателей зарубежного жилья в посткризисный период, и дает свой прогноз инвестиционной привлекательности государств мира с точки зрения вложений в недвижимость.
Станислав Тихонов
партнер Knight Frank
Вектор развития рынка жилой недвижимости, как показал 2010 год, не имеет устойчивой направленности. В течение пяти лет цены на жилье на некоторых рынках поднимались, падали и снова поднимались. В ряде стран недавний рост цен объясняется последствием мер по стимулированию экономики, принятых их правительствами. Крайне низкие процентные ставки и выборочная поддержка банков стимулировали спрос, особенно со стороны состоятельных покупателей жилья. Но поскольку прогнозировать capital gain в текущей ситуации сложно, большинство инвесторов при выборе объекта недвижимости для инвестиций ориентируются на показатели доходности от сдачи в аренду. В соответствии с прогнозами аналитиков, в 2011 году наиболее высокий доход от сдачи в аренду покажет Азиатско-Тихоокеанский регион, тогда как потенциал роста Европы будет гораздо скромнее. Самыми перспективными признаны недвижимость в Сан-Паоло (годовой доход – 8,09%, Бразилия) и столиц Эквадора (г. Кито, 8,56%), Панамы (г. Панама, 10,10%), Перу (г. Лима, 10,56%), Индонезии (г. Джакарта, 11,38%). Однако по этим рынкам проблематично делать долгосрочные прогнозы, особенно если учесть, насколько сильны были колебания показателей доходности от сдачи в аренду жилья в 2010 году, в конце I квартала которого некоторые рынки ушли в минус. Трендом 2009–2010 годов, который, как мы считаем, продлится и в 2011-м, стали нежелание инвесторов рисковать и их приверженность к вложениям в зрелые рынки – недвижимость Великобритании, Германии, Франции.
В соответствии с последним исследованием Knight Frank European Investment (зима 2010–2011), главные европейские рынки начинают демонстрировать восстановление и являются инвестиционно привлекательными в среднесрочной перспективе. В первую очередь это касается стоимости сдачи в аренду недвижимости Лондона (+11–13% в 2010–2012 годах), Москвы (+9%), Парижа (+4%), Варшавы (+4%), Стокгольма (+5%). Эти рынки относятся к числу наиболее предсказуемых, их поведение легче всего оценить инвестору. Например, для рынка Великобритании специалистами Knight Frank уже сформулирован прогноз до 2017 года включительно. Репутация британской недвижимости на рынке такова, что даже в кризис не возникало недостатка в заявках на ее приобретение с инвестиционными целями. В ближайшие два-три года из-за превалирования спроса над предложением приобрести profit property в Лондоне даже с незначительным дисконтом будет непросто. При этом привлекательность таких вложений помогают поддерживать низкие процентные ставки по ипотеке.
Радует, что к приобретению недвижимости за рубежом и ее управлению россияне начали относиться рациональнее. В 2009–2010 годах эта тенденция проявилась особенно ярко. Таких приобретений, как покупка до кризиса культового отеля Eden Rock в Каннах выходцем из России с переплатой более чем на 50%, в кризисное время не было. Более того, обладатели недвижимости все чаще стали прибегать к такой услуге, как оптимизация управления недвижимостью с помощью консалтинговой компании. Например, покупая в Великобритании загородное поместье для охоты на лис, россиянин не представляет, как должен функционировать такой объект, а также нередко сталкивается с предубеждением соседей и персонала. Представители компании-консультанта не только проводят аудит всех бухгалтерских книг и счетов, перезаключают договор с управляющим или находят нового, изучают досконально функционирование данного объекта, но и предлагают пути оптимизации расходов. По нашим ожиданиям, интерес к такому консалтингу в области управления не только зарубежной, но и российской недвижимостью со стороны собственников из России в ближайшие несколько лет возрастет.
Местная недвижимость также останется в зоне наиболее пристального внимания россиян как по причине высокой доходности, так и исходя из того, что этот рынок им хорошо знаком. Однако в 2011 году здесь сократится ввод новых площадей. Большинство объектов, строительство которых завершилось до начала кризиса, сданы в эксплуатацию в 2009–2010 годах, а новые, «размороженные» после кризиса проекты, будут введены в эксплуатацию после 2011 года. Мы рекомендуем обратить внимание на район Хамовники, который обладает высоким потенциалом роста, где через два-три года появятся объекты, не уступающие по уровню лучшим лондонским аналогам.
Источник: SPEAR’S Russia / Third Rome Outlook 2011
Обогнать инфляцию
Коммерческая недвижимость остается надежным защитным активом, по какому бы сценарию ни развивалась экономика. Но подходить к выбору объектов для инвестиций нужно с умом. На что обратить особое внимание, рекомендует Руслан Надров, управляющий по коммерции компании СФН.
Утомленные солнцем
Россияне, которые еще недавно были главными иностранными покупателями дубайской недвижимости, в последние месяцы теряют интерес к ней. Сказались подешевевший рубль, проблемы с банковскими переводами из России и рост цен на жилье в Дубае примерно на треть за последние два года. Курьезно, но существенный вклад в это подорожание обеспечил как раз спрос со стороны россиян, стремившихся защитить свои активы.
Рынок недвижимости Дубая: покупать нельзя продавать
Благодаря активному развитию рынка недвижимости Дубая он продолжает привлекать внимание российских инвесторов, уверяет Марина Шалаева. В колонке для WEALTH Navigator она размышляет о сменившемся векторе интереса к дубайским элитным жилым комплексам и о том, почему некоторые инвесторы продают активы в ОАЭ, а также обращает внимание на новые точки роста на Ближнем Востоке.
Склад суммарной доходности
Екатерина Васильченко – о том, как будет работать первый российский индекс коммерческой недвижимости, какое влияние он окажет на рынок и почему им заинтересуются хайнеты с длинным горизонтом планирования.
Как потерять клиента
Виталий Дашин задумывается о том, к какому беспорядку может привести идеальный порядок, и вспоминает несколько историй из своей банковской карьеры в Швейцарии и Лихтенштейне.
Манипуляции на максималках в замыленной субъективной реальности
Руслан Юсуфов – об устройстве информационных пузырей, механике неравенства, могуществе технологических компаний, бесправии пользователей, культах будущего, конспирологических искажениях сознания, а также о важности самонаблюдения и надежде, которую искусственный интеллект и люди то дают, то отнимают друг у друга.
Состояние ума
Павел Бережной – о том, что такое mindset инвестора и какое значение он имеет на практике.
Красота нашей бренности
Конец 2023 года ознаменовался примечательным событием в культурной жизни Германии. В Мюнхене проходит первая в истории страны выставка одного из самых дорогих и неоднозначных художников современности – Дэмиена Хёрста, создателя инкрустированных бриллиантами черепов и заспиртованных чучел животных. Ретроспективная выставка enfant terrible современного искусства (экспозиция собрала созданные за 40 лет его знаковые работы) позволяет Ксении Апель поразмышлять о смерти в искусстве, ключевой теме для Хёрста и многих других художников.
Комментарии (2)
OmskTomsk 05.04.2011 16:55
А какова ожидания по второму эшелону евронедвижимости? Особенно интересно узнать про Лион и Кембридж.
Марина 04.04.2011 18:32
Хочу в Сан-Паоло!
Оставить комментарий