Гадание на бетоне


Аналитики международного брокера недвижимости Tranio провели исследование, посвященное сравнению прогнозируемой стоимости недвижимости и реальной картины на рынках крупнейших городов мира. В центре внимания оказались Европа (ведущие города Испании, Великобритании, Германии, Франции), Северная Америка и Азия.

20.08.2019




Георгий Качмазов – генеральный директор и основатель Tranio.

Основываясь на данных статистических зарубежных фирм, мы сравнили движение цен на недвижимость, комфорт проживания и экономическое состояние городов – в частности, ВВП. Для оценки инвестиционной привлекательности девелопмента в той или иной стране учитывались показатели доступности жилья (P/I индекс (price per income)) и коэффициент отношения цены недвижимости к ее годовой стоимости (P/R индекс (price to rent)). Уровень жизни указан согласно рейтингу корпорации Mercer, который составляется ежегодно на основе показателей 231 города.

Для сравнения, помимо прочих инструментов, мы будем использовать индекс P/I (price per income) – традиционный показатель доступности жилья, который рассчитывается как средняя годовая заработная плата, помноженная на 1,5. Он показывает, сколько лет нужно проработать для покупки собственного жилья. В расчет берется жилье в 90 кв. м. и учитывается неравенство по зарплатам между мужчинами и женщинами.

Барселона

Место в рейтинге качества жизни: 43
ВВП на душу населения: 38 171 доллар
Население: 1 620 809 человек

Испания – одно из самых популярных направлений для инвестиций в недвижимость. Здесь к услугам инвесторов развитая инфраструктура, постоянно растущий спрос на жилье, хороший уровень жизни, высокий коэффициент прибыли и стабильный рост экономики.

Прогнозы

Период 2015 – начало 2016
P/I индекс 9,9
P/R индекс 23,6
Цена за кв. м. (новое жилье) 3239 евро
Цена аренды за 1 кв. м. в месяц 15,3 евро
Транзакции в месяц 2676 (после первых кварталов) и
3148 (среднее по 2015)

С 2015 года впервые за семь лет наметился рост цен на испанское жилье. По прогнозам экспертов, вложения в недвижимость Испании должны были стать разумным ходом (Барселона имела оценку 3,63 из 5 в секторе инвестиций). В 2016-м предрекали пиковую стоимость квартир – их рост должен был составить 12% – и дальнейшую стабилизацию цен. В ежегодном обзоре рынка от PwC говорилось о повышении стоимости аренды жилья и капитальной стоимости недвижимости.

Реальность

Период конец 2016 – начало 2017
P/I индекс 10,57
P/R индекс 23,75
Цена за кв. м. (новое жилье) 3879 евро
Цена аренды за 1 кв. м. в месяц 17,9 евро
Транзакции в месяц 3827

И действительно, Барселона стала городом, приносящим прибыль своим инвесторам. Реальность количественно превзошла прогнозы. Число транзакций возросло на 22%. Цены на недвижимость выросли на 16% за 1 кв. м. Стоимость аренды увеличилась на 17% в сравнении с 2016-м и на 35% в сравнении с 2015-м. Именно поэтому показатель соотношения цены недвижимости к ее годовой стоимости (P/R индекс) показал такую стабильность и обусловил спрос со стороны покупателей.

Лондон

Место в рейтинге качества жизни: 41
ВВП на душу населения: 43 620 долларов
Население: 8 538 689 человек

Лондон по праву считается одним из самых дорогих (во всех смыслах) городов Европы. В период 1996–2016 годов цены на недвижимость увеличились в 4–6 раз и продолжают расти. Однако Brexit внес свои коррективы.

Прогнозы

Период середина 2014 – начало 2015
P/I индекс 16,22 (середина 2014), 16,56 (2015)
P/R индекс 24,9 (2014), 25,54 (2015)
Цена за 1 кв. м. (вне центра) 5800 фунтов
Цена за 1 кв. м. (центр) 9200 фунтов

В 2014 году эксперты крупнейшей английской компании Savills заявили, что в долгосрочной перспективе на период 2014–2018 гг. цены на недвижимость в центре Лондона вырастут на 23%, объемы продаж – на 50%. К 2018 году средняя стоимость жилья составит 1 млн фунтов стерлингов. Респонденты платформы PwC в 2015-м прогнозировали рост объема инвестиций, арендной платы, капитальной стоимости. Были и противоположные мнения. В частности, эксперты EY указывали на предпосылки для образования пузыря на рынке жилой недвижимости в Лондоне.

Реальность

Период 2016–2018
P/I индекс 20,58 (середина 2018)
P/R индекс 32,32 (середина 2018)
Цена за 1 кв. м. (вне центра) 7332 фунта
Цена за 1 кв. м. (центр) 13 270 фунтов

В итоге квартиры подорожали на 13% – ниже прогнозируемых Savills 23%. И все же треть лондонцев не могут позволить себе покупку жилья. В районах Бромптон и Челси цена 1 кв. м. может доходить до 28 503 фунтов стерлингов.

Главным фактором падения цен на недвижимость в центре Лондона в середине 2016 года стал Brexit. Зато жилье вне центра продолжило рост. На графике ниже представлена стоимость средних цен на жилье в центре Лондона на примере Хаммерсмита и Фулхема (inner) и за его пределами на примере Хиллингдона (outer).

Показатели доступности жилья и соотношения стоимости недвижимости (индексы P/I и P/R) демонстрируют, что опасения EY в отношении раздувания пузыря подтвердились. Сложившаяся политическая обстановка в Великобритании немного охладила эти индексы, и квартиры стали несколько доступнее. Но пока неизвестно, чем все это может закончиться.

Берлин

Место в рейтинге качества жизни: 19
ВВП на душу населения: 54 984 доллара
Население: 6 010 910 человек

Берлин притягивает инвесторов своей стабильностью. Это не тот рынок, который способен принести огромные деньги за короткий промежуток времени, зато вложения в берлинскую недвижимость – комфортный и надежный долгосрочный вклад.

Прогнозы

Период 2016 – начало 2017
P/I индекс 8,5
P/R индекс 25
Цена за 1 кв. м. 3150 евро

После шокирующих новостей о Brexit многие инвесторы обратили внимание на столицу Германии как на привлекательный и стабильный центр Европы. Отрицательные ставки ЕЦБ подтолкнули немцев забирать деньги из банков и искать другие пути инвестирования. Если до этого момента 47% немцев не видели смысла покупать квартиру и просто снимали ее, то теперь они начали вкладывать в недвижимость. Только в 2016 году годовой рост цен составил 10%, в том числе из-за наплыва иммигрантов.

По данным опросов, четверть респондентов предостерегали о пузыре в сфере девелопмента, остальные три четверти прогнозировали уверенный рост цен в ближайшие годы. Так, Forbes отнес Берлин к списку городов «для сохранения капитала». В рейтинге самых популярных городов для инвестирования PwC поставил Берлин на первое место.

Реальность

Период 2018 – начало 2019
P/I индекс 10,38
P/R индекс 27,5
Цена за 1 кв. м. 3800 евро

Большинство обозначенных прогнозов оказались верны. В среднем цены на квартиру выросли на 13%. Однако в разных районах столицы Германии стоимость сильно отличается друг от друга. В самом центре Берлина цена недвижимости за 1 кв. м. составит около 7200 евро, на окраине города можно приобрести 1 кв. м. за 1500 евро. Чаще всего инвесторов привлекают новостройки: их выгоднее всего сдавать в аренду. Средняя цена за съем квартиры составляет 9,3 евро за 1 кв. м.

Что касается опасений по поводу пузыря, пока они не подтвердились. Перегретость рынка и растущий индекс P/R – признаки развития города. Почти все аналитические издания ставят Берлин в первую тройку городов по привлекательности инвестирования.

Франкфурт (Германия)

Место в рейтинге качества жизни: 7
ВВП на душу населения: 54 984 доллара
Население: 748 000 человек

Прогнозы

Период 2016–2017
P/I индекс 9,13
P/R индекс 24,1
Цена за 1 кв. м. 4700 евро

Как и на рынке Берлина, во Франкфурте в связи с Brexit ожидались серьезные изменения на горизонте двух-трех лет. Издания Allen&Overy и PwC поставили Франкфурт на третье место по привлекательности с точки зрения инвестиций в недвижимость. Deutche Bank сообщал о росте цен на недвижимость на 12%. Прогноз Die Welt демонстрировал пиковый уровень стоимости жилья в ближайшие годы.

Реальность

Период 2017 – начало 2019
P/I индекс 9,98
P/R индекс 30
Цена за 1 кв. м. 5550 евро

Прогнозы сбылись. Уже в начале 2017 года рынок Франкфурта ощутил огромный приток инвестиций в сектор девелопмента. В течение 2017 года цены на квартиры на вторичном рынке выросли на 13,4%, в новостройках – на 15,2%. В 2018 году стоимость жилья увеличилась еще на 4%. Рост цен не повлиял на доступность квартир, но сильно изменил индикатор арендной платы. Согласно нынешним прогнозам Die Walt, на фоне общеевропейских новостей, возможно, произойдет небольшая коррекция стоимости и снижение интереса инвесторов к рынку города.

Мюнхен (Германия)

Место в рейтинге качества жизни: 3
ВВП на душу населения: 54 984 доллара
Население: 1 456 000 человек

Самый дорогой город в Германии с постоянным ростом цен на жилье, одна из главных причин которого – увеличение численности населения.

Прогнозы

Период 2016–2017
P/I индекс 11,53
P/R индекс 30
Цена за 1 кв. м. 5200 евро

В прогнозе журнала Engel&Volkers говорится о Мюнхене как о городе с самыми высокими стандартами жизни. Однако Swiss Investment Private Bank констатировал, что мюнхенскому рынку недвижимости угрожает образование пузыря (правда, цены упадут не мгновенно). Прочие издания предрекали падение цен в конце 2016 года и дальнейший рост в 2017-м и 2018-м.

Реальность

Период 2018–2019
P/I индекс 16,54
P/R индекс 37,75
Цена за 1 кв. м. 7340 евро

За прошедшие два года ощущение, что риск образования пузыря имеет место быть, подтвердилось: цены в новостройках в среднем составляют 7500 евро за 1 кв. м., что на 15% выше, чем в 2016 году. P/I увеличился практически на треть и свидетельствует о недоступности квартир для населения.

Париж

Место в рейтинге качества жизни: 39
ВВП на душу населения: 47 113 долларов
Население: 2 206 488 человек

Париж, как и вся Франция, является одним из самых популярных городов для инвестиций среди европейцев. Этому способствует привлекательная политика налогообложения для иностранцев, развитая транспортная система, высокий уровень здравоохранения и статусность.

Прогнозы

Период 2017
P/I индекс 16,44
P/R индекс 36,36
Цена за 1 кв. м. 9150 евро

Мнения аналитиков не совпали: Knight Frank предрекал рост стоимости недвижимости в Париже на 9%, в то время как Empruntis прогнозировал лишь 0,2% роста в 2018 году и снижение темпов застройки города.

Реальность

Период 2018 – начало 2019
P/I индекс 18,51
P/R индекс 37,75
Цена за 1 кв. м. 9500 евро

Реальность усреднила данные прогнозов: в среднем стоимость жилья выросла на 3%. Однако есть колоссальная разница между округами. Самый большой рост был в 3, 4, 5 и 6 округах Парижа (5–6%). Это самые дорогие округа города, цены в них колеблются в районе 14– 20 тыс. евро за 1 кв. м. Самый маленький прирост был в 9, 10, 7, 8, 19, 20 и 17 округах. При этом жилье не стало доступнее для населения. Не повысилась стоимость аренды, что также сказалось на ценообразовании недвижимости.

Нью-Йорк

Место в рейтинге качества жизни: 45
ВВП на душу населения: 59 792 доллара
Население: 8 537 673 человека

Один из самых дорогих рынков недвижимости в мире. Наравне с Лондоном популярен среди богатых покупателей элитного жилья. Цены между разными районами Нью-Йорка могут отличаться на порядок. Для оценки стоимости мы возьмем Манхеттен, три средних района (Sutton Place, Brooklyn’s Greenpoint и Prospect Heights) и три самых дешевых на 2016 год района.

Прогнозы

Период середина 2016 – 2017
P/I индекс 10,32
P/R индекс 17
Средняя цена за 1 кв. м. (Манхэттен) 19 056 долларов
Средняя цена за 1 кв. м. (средние районы) 10 509 долларов
Средняя цена за 1 кв. м. (дешевые районы) 1900 долларов

Прогнозы касательно развития рынка недвижимости Нью-Йорка в 2016 году разнились. Forbes предрекал рост цен минимум на 5%. Девелоперская компания StreetEasy прогнозировала сохранение стоимости в Манхэттене, рост в Бруклине на 3%, в Квинсе на 4,4 . А вот Бронкс (на тот момент самый дешевый район), по ее мнению, должен был упасть в стоимости на 1,4. В то же время цены на аренду в этих районах должны были вырасти на 1,5–2 . Еще одна риелторская корпорация заявила о росте цен в 2017-м на 4 (и увеличении продаж на 6,5%), в 2018-м на 4,15% (продаж – на 1,16%).

Иное мнение высказывали Нью-йоркская ассоциация риелторов и компания Redfin. Они написали о падении продаж и снижении интереса инвесторов в ближайшие годы. На момент составления прогнозов ежегодные рейтинги лучших городов мира для инвестиций от платформ PwC и Zillow не приняли Нью-Йорк в свои списки.

Реальность

Период 2017–2018
P/I индекс 11,93
P/R индекс 17,31
Средняя цена за 1 кв. м. (Манхэттен) 19 056 долларов
Средняя цена за 1 кв. м. (средние районы) 10 409 долларов
Средняя цена за 1 кв. м. (дешевые районы) 2300 долларов

Средние районы города показали рост цен на 8% в 2017 году, а в 2018-м стоимость откатилась на 9% и оказалась даже ниже, чем в 2016-м. Самое заметное увеличение цен, ничем из аналитиков не предугаданное, произошло в дешевых районах города: на 11% в 2017-м и 7% в 2018-м.

Небольшое снижение цен на недвижимость в начале 2019 года, согласно Redfin, обусловлено увеличением объема продаж (которую прогнозировали некоторые компании) и возвращением части инвесторов на рынок. Манхэттен с его элитной недвижимостью все еще привлекает богатых покупателей стабильностью и заманчивой перспективой.

Торонто

Место в рейтинге качества жизни: 16
ВВП на душу населения: 48 141 доллар
Население: 2 731 571 человек

Канадский рынок гораздо менее популярен и активен, чем рынок США. Для большинства канадцев дом – это их самый большой актив. Трудности с доступностью жилья порождают повышенный спрос в крупнейших городах страны – Торонто и Ванкувере.

Прогнозы

Период конец 2016 – 2017
P/I индекс 9,1
P/R индекс 21
Цена за 1 кв. м. 6768 долларов

В 2017 году рынок жилья в Торонто серьезно вырос. По прогнозам ученых Д. Гордона и Б. Таля, в 2018-м цены на жилье, арендная плата и проблемы со строительством новых помещений будут продолжать расти. RBC economics предсказывал увеличение стоимости недвижимости на 2,2%, Royal LePage – на 6,8%. Озвучивались и варианты прогнозируемого увеличения цен на 50% в сравнении с 2016 годом.

При этом Canadian real estate associations выступили с прогнозом падения цен на 1,4%. Они ссылались на то, что нынешние цены уже неинтересны многим канадцам. Иностранцам же не выгодно заходить на рынок из-за новых налогов. А в прогнозе PwC было отмечено уменьшение стоимости примерно на 11%.

Реальность

Период 2018–2019
P/I индекс 12,1
P/R индекс 22,76
Цена за 1 кв. м. 6420 долларов

Наиболее близки к реальности оказались расчеты Canadian real estate Associations. В январе 2018 года в негативную сторону изменились правила ипотечного кредитования. За последние несколько лет жилье в Торонто стало все менее доступным для местных жителей, а внимание иностранных инвесторов приковано к Европе. В итоге цены на жилье упали более чем на 5%. Верен и прогноз PwC: в начале 2018 года действительно произошло сильное падение цен, затем они несколько стабилизировались.

Гонконг

Место в рейтинге качества жизни: 71
ВВП на душу населения: 61 016 долларов
Население: 7 444 890 человек

Рынок Гонконга продолжает демонстрировать колоссальный рост спроса и цен на недвижимость. С 2003 по 2015 годы стоимость жилья увеличилась втрое, и это не предел.

Прогнозы

Период 2017
P/I индекс 38,61
P/R индекс 48,3
Цена за 1 кв. м. 15 918 долларов

В 2017 году Гонконг занимал лидирующие позиции по показателю недоступности жилья. Рынок недвижимости Гонконга постоянно находился в состоянии перегретости и вызывал опасения у тех инвесторов, которые были не готовы идти на смелые риски.

Девелоперская компания JLL прогнозировала повышение цен в 2018 году на 20%. Это связано с ожидаемым ростом экономики, продолжающимся падением уровня безработицы и активным развитием криптовалютного сегмента в стране. Cushman and Wakefield, фирма, специализирующаяся на сделках с коммерческой недвижимостью, предсказала рост 10%.

Реальность

Период 2018
P/I индекс 46,89
P/R индекс 52
Цена за 1 кв. м. 17 712 долларов

Прогнозы Cushman and Wakefield оправдались. Ровно за год цены на жилье выросли еще на 10%. Теперь жилье, менее доступное, чем в Гонконге, есть только в Каракасе.

Сингапур

Место в рейтинге качества жизни: 26
ВВП на душу населения: 90 351 доллар
Население: 5 889 117 человек

Одна из самых технологичных и инновационных стран на Земле. Рынок недвижимости привлекает инвесторов благодаря активному экономическому развитию, росту жилищного строительства и общего объема продаж. Стоимость жилья в последние шесть лет растет рекордными темпами.

Прогнозы

Период 2017
P/I индекс 22,18
P/R индекс 35,16
Цена за 1 кв. м. 14 633 доллара

В 2017 году крупнейшая инвестиционная платформа Morgan Stanley назвала рынок Сингапура наиболее перспективным в 2018 году. Корпорация предсказала увеличение цен на 8%, а количества продаж – на 50%.

Реальность

Период 2018
P/I индекс 22,18
P/R индекс 36
Цена за 1 кв. м. 16 100 долларов

Прогнозы в целом подтвердились. За год цена за 1 кв. м. жилого помещения выросла на 10%. При этом не произошло резкого роста перегретости, что свидетельствует о качестве происходящих процессов. Окупаемость жилья за счет ее сдачи в аренду осталась на том же уровне. Рынок Сингапура держит марку одного из самых интересных объектов для вложения капитала.

Шанхай

Место в рейтинге качества жизни: 103
ВВП на душу населения: 16 624 доллара
Население: 26 317 104 человека

Один из самых густонаселенных городов на Земле. Жители Шанхая получают самые привлекательные в Китае зарплаты и имеют чрезвычайно высокий уровень жизни. Сюда стекаются инвесторы в поисках современных предложений.

Прогнозы

Период 2016–2017
P/I индекс 32,62
P/R индекс 46,6
Средняя цена за 1 кв. м. 7136 долларов (I квартал 2017 года)

Разница между средней стоимостью за 1 кв. м. в старых домах и новостройках в Шанхае составляет 30–40%. За прошедшие четыре года на момент формирования прогнозов рост цен на недвижимость составил 30%, а в некоторых районах – 50–60%. Все это порождало опасения возникновения пузыря на девелоперском рынке города.

Уже в 2016 году правительство Китая предрекало снижение стоимости жилья. В середине 2017-го газета China Daily со ссылкой на инвестиционную группу BEIJING прогнозировала, что в 2018 году рынок крупных городов Китая ждет остывание. Тогда же Forbes отметил, что девелопмент Шанхая абсолютно непредсказуем и нестабилен для инвесторов. Энтузиазм и вовсе пропал после публикации отчета Savills в III квартале 2017 года, где было указано падение цен на квартиры на 3% относительно начала года.

Реальность

Период 2018
P/I индекс 44
P/R индекс 60,66
Средняя цена за 1 кв. м. 6800 долларов

Под небольшим остыванием рынка аналитики, скорее всего, имели в виду падение на 0,5–1,5%. Однако к концу 2018 года цены на недвижимость рухнули на 5%. В связи с политической и экономической ситуацией это не самый плохой вариант развития событий. Падение цен несколько сдержали достижения в науке и послабления для получения ипотеки в Китае. Ситуация в секторе элитного жилья, напротив, внушает оптимизм – цены на коттеджи выросли на 3%.

Подведем итоги

Как мы видим, прогнозы, проанализированные исследователями Tranio, в целом рисуют верную картину изменений (или сохранения) привлекательности городов для инвестиций, роста/падений цен на недвижимость, уровня жизни.

Несмотря на бушующий Brexit, интерес большинства покупателей вызывает европейский рынок недвижимости. Приоритетными направлениями являются Испания и Германия. В Барселоне, Берлине и Франкфурте прогнозы полностью отразили рост цен и доходности недвижимости. В Париже политическая и экономическая ситуация несколько скорректировала заявления исследователей, но это не меняет отношение инвесторов к элитным покупкам в округах на берегу Сены. В отношении Лондона (как и в случае Мюнхена) аналитики оказались правы, высказывая настороженность относительно дальнейших перспектив.

Перегретость рынка в Китае, падение индекса доходности инвестиций, спад в секторе девелопмента в Гонконге вызывают недоверие у инвесторов. Прогнозы касательно остывания рынка Китая и снижения потока вложений в Гонконг оказались гораздо мягче, чем произошло в реальности. На этом фоне уверенный рост цен на недвижимость в Сингапуре, верно подмеченный в отчетах аналитиков, оправдал себя и выделил Сингапур на карте инвестирования.

В Нью-Йорке из-за сильного ценового разброса по районам общие прогнозы аналитиков никак не могли сбыться. Где-то падение цены обусловил объем продаж, в дешевых районах увеличилась стоимость жилья. Однако сохранение инвестиционного потока в элитную недвижимость Манхэттена было оправданным заявлением.



20.08.2019


Оставить комментарий


Зарегистрируйтесь на сайте, чтобы не вводить проверочный код каждый раз