Расширение с ростом качества

Московский рынок качественного жилья, на котором работает «ДОНСТРОЙ», условно делится на три сегмента: бизнес, премиум и De Luxe. При этом общей для всех строгой классификации по этим сегментам не существует – каждый девелопер сам для себя определяет, к какому классу отнести тот или иной свой проект. Из признанных рынком ориентиров можно выделить местоположение и масштаб объекта – например, в высотке, построенной в прекрасном зеленом районе, где-нибудь на 33-м этаже могут быть роскошные квартиры, но это не De Luxe. Эта башня – как бриллиант Chopard: красивый, дорогой, но не эксклюзивный. А элитный дом – это, продолжая сравнение, своеобразный Excelsior, ну или хотя бы Hope. Если ориентироваться по ценам, то жилье бизнес-класса будет стоить до 6–7 тыс. долларов за 1 м2, премиум – до 7–12 тыс., а от 12–15 тыс. начинается De Luxe – и четко обозначенного потолка здесь нет.

Надо отметить, что критерии, по которым определяется принадлежность недвижимости к элитной, меняются с развитием рынка, в том числе и по объективным причинам. Так, с вводом ограничений на застройку центра города, да и в целом с сокращением подходящих площадок в ЦАО, наблюдается эффект так называемой географической динамики. Если еще 10 лет назад эксперты отказывались называть элитным дом больше чем на 15–20 квартир вне определенных районов ЦАО – Остоженки или Арбата, то сегодня к этой категории относят достаточно крупные жилые комплексы, расположенные за пределами Садового кольца. Динамика продаж и рост цен в этих проектах подтверждают, что клиенты готовы к таким переменам: если дом красив, если качество отделки и другие характеристики на высоте, они готовы платить за квартиры как за элитные, пусть они и не в самом центре. Понимая это, застройщики стараются из каждого проекта сделать конфетку – и я считаю, что это хорошая тенденция, способствующая качественному росту рынка в целом.

Собственно говоря, у девелоперов элитной недвижимости и нет другого пути, кроме постоянного повышения качества проектов, поскольку представления клиентов о прекрасном сегодня совершенно иные, чем, скажем, 10–20 лет назад. Состоятельные люди уже объездили мир, пожили на роскошных виллах и даже купили себе квартиры и дома за границей. Они прекрасно знают, какие требования к жилью класса De Luxe предъявляются в Каннах, Монако или Майами, – и выбирая квартиру в Москве, ориентируются на этот уровень.

Таким образом, удивлять клиентов элитного сегмента становится все сложнее. Если говорить о дополнительных опциях – инфраструктуре, сервисе, то предложения, еще год-два назад считавшиеся изюмин­кой, сегодня воспринимаются в порядке вещей: холодильники для шуб или винные погреба на территории дома уже никого не впечатляют. И девелоперам приходится предлагать все более интересные и востребованные опции. К примеру, тренд будущего сезона – привлечение международных гостиничных операторов для организации в новых домах рум-сервиса на уровне мировых отелей.

Синтез искусства и комфорта

Сегодня покупатели очень требовательны к архитектуре дома – даже для бизнес-класса эта характеристика идет следом за ценой, а в сегменте De Luxe имеет важнейшее значение. Должна отметить, что какие бы эффектные здания из стекла и бетона ни создавали архитекторы, большинство покупателей все же предпочитают дома в классическом стиле. Это вполне объяснимо: как правило, элитное жилье покупается после 35–40 лет, когда человек уже все повидал и стремится, образно говоря, вернуться к корням.

Архитекторов мы выбираем на закрытых тендерах, куда стараемся приглашать тех, чьи проекты можно посмотреть в реальности. Это принципиальный момент, ведь архитектор может нарисовать роскошный дом, который окажется хорош только на бумаге, а к проживанию будет непригоден. Для нас же важна не только внешняя эстетика, но и комфорт будущих жителей – а он начинается не с красивого фасада, а с планировки квартиры. Надо сказать, что проектировщиков, умеющих грамотно планировать жизненное пространство, не так много – зачастую архитекторы приносят функциональность в жертву искусству. Поэтому мы принимаем самое активное участие в создании проекта. Допустим, придуманная архитектором конфигурация здания требует сделать коридор уже двух метров, а потолки – ниже трех. Приходится объяснять, что меньше – нельзя, можно только больше.

Следующая важная характеристика – материал отделки фасада. В доме класса De Luxe это обязательно должен быть натуральный камень (юрский, гранит, мрамор), и лучше не пытаться заменить его на похожий композит: клиент заметит. Дополнительный плюс – художественный декор фасада: например, мы недавно вывели на рынок новый клубный дом Smolensky De Luxe, где природный камень на фасадах украшает тончайшая резьба – она очень оживляет облик дома и нравится клиентам.

То же самое касается отделки входных групп и внутренних интерьеров – ведь это «лицо дома», формирующее представление о статусе живущего в нем человека. Вспомните рос­кошные парадные подъезды старинных дворянских особняков – они очевидно показывали, что здесь живут аристократы высокого положения. Следуя этой традиции, мы для каждого из своих новых проектов класса De Luxe (а только в этом году мы выводим на рынок сразу три дома) разработали собственный логотип, своеобразный аналог аристократического герба, – он присутствует в дизайне интерьеров, на въездных воротах, на деталях благоустройства. То есть каждый дом получает свое имя, подчеркивающее, что он единственный в своем роде. Именно такой подход – желание сделать исключительный продукт – должен лежать в основе создания каждого элитного дома.

Тема эксклюзивности раскрывается даже в небольших деталях: светильник в холле должен быть не куплен в магазине, а сделан на заказ, допустим, по образцу итальянской люстры XVIII века. В одном из проектов мы оформили почтовые ящики в виде антикварных шкафчиков – люди готовы платить деньги за то, чтобы доставать газету не из жестяной коробки, а прикасаясь к натуральному камню или дереву. Для нас же запросы клиентов – постоянный стимул для роста, поиска новых, оригинальных решений.

Финансовые тонкости

Хотим мы этого или нет, но в силу объективных факторов предложение в элитном сегменте будет постепенно сокращаться, и как следствие – цены будут расти. Объем рынка невелик – сегодня в Москве клиенту могут предложить одновременно всего около пяти квартир, отвечающих его требованиям. Поэтому люксовые дома покупаются на стадии котлована практически по цене готового объекта – это реалии текущего рынка, обусловленные стабильным спросом и перспективой дефицита.

При приобретении недвижимости в такой ситуации права на ошибку просто нет, поэтому покупатели стали гораздо серьезнее относиться к сделке. Если раньше клиенты подписывали документы, практически не читая, то теперь они заранее изучают все бумаги и привлекают именитых юристов – зачастую сделку сопровождают сразу несколько специалистов. Безусловно, здесь сильное влияние оказал и кризис 2008–2009 годов – клиенты хотят быть уверенными, что дом будет построен и они не рискуют, вкладывая в квартиру значительные средства.

В этом смысле сильной дополнительной гарантией для клиентов выступает банк, кредитующий девелопера. Ведь прежде чем принять решение о финансировании того или иного проекта, банк проводит самую тщательную проверку всей проектной и финансовой документации, оценивает общее состояние дел девелопера и все возможные риски, связанные со строительством. Если это банк с госучастием или один из первой пятерки коммерческих банков – доверие к застройщику еще выше. Например, наши проекты кредитует банк ВТБ, основной финансовый партнер компании, так что наши клиенты чувствуют себя максимально уверенно.

По ипотечной программе мы сотрудничаем с ВТБ24 – отделение банка находится здесь же, в нашем офисе, и оформить ипотеку несложно. Безусловно, ипотечное кредитование в сегменте De Luxe не столь востребовано, как, например, в бизнес-классе: покупатели элитного жилья – люди весьма состоятельные и могут себе позволить купить квартиру без привлечения кредитных средств. Но при этом есть вопрос сравнения доходности. Эти клиенты прекрасно считают деньги, и если понимают, что будет выгоднее направить собственные средства на развитие своего бизнеса, а на покупку недвижимости взять кредит, – они поступят именно так. Так что, с учетом развития ипотечных программ и все более привлекательных условий кредитования, мы видим хорошие перспективы для сотрудничества с банками в этом сегменте.