Известно, что Нью-Йорк никогда не спит и, кажется, успокаивается только под действием седативов. Все эти психиатры с Парк-авеню, которые скрываются за неприметными табличками на дверях и выписывают нервным манхэттенцам капсулы спокойствия, считая за час каждые 50 минут… Так ли уж удивительно, что многие светские львы глотают таблетки перед встречей с советом директоров кооператива, этим всемогущим стражем лучших квартир города?

Встреча больше похожа на суд инквизиции, нежели на собеседование. Ваши финансы изучены вплоть до самых интимных деталей. На столе – рекомендательные письма от звездных друзей и знаменитых коллег. Разглядывают вас как на показе мод. Сооснователю Microsoft Полу Аллену простили, «что он пришел на собеседование в синих джинсах», пишет в своей книге The Sky’s the Limit Стивен Гейнс (автор опирается на слухи, но картину происходящего передает прекрасно).
Уже около века кооперативные дома возвышаются над Манхэттеном и его обществом, причем последнее им важнее. Но отверженные из-за разных носков миллиардеры уходят в прошлое. Расцвет рынка кондоминиумов возвращает давний порядок к твердым, но грациозным началам.

Общие ценности

Американское общество зовет себя меритократическим, то есть строящимся на поклонении свободному рынку. И поэтому может показаться странным, что кооперативный формат, который скрещивает элитный дом с закрытым клубом, вообще жив.

Придумал его франко-американский изобретатель и архитектор Филип Юбер. В 1879 году он писал, что кооперативы могут частично взять на себя ведение коммунального хозяйства: покупать уголь и лед, разбираться со счетами и страховками, нанимать поваров и уборщиц – и при этом не превратиться в «какое-нибудь социалистическое объединение, пусть даже самого благовидного и консервативного характера». Появились «клубные дома Юбера», в том числе отель Chelsea.

Но концепция не сработала: дома были плохо приспособлены для семей, и соседи могли слышать друг друга. Однако в начале XX века идея приглянулась людям творческих профессий, которые в поисках недорогих мест для работы и жизни стали кооперироваться и возводить жилища, устраивающие всех.

В промежутке между Мировыми войнами решили главную проблему кооперативного жилья: проб­лему качества. Достигнуто это было стараниями таких архитекторов, как Розарио Кандела и Артур Лумис Хармон, которые возвели в Верхнем Ист-Сайде дома с прочными элегантными известковыми стенами, высокими потолками, величественными каминами, частными лифтовыми площадками, искусной обшивкой из резного дерева, мраморными полами и комнатами для прислуги. Все должно было быть долговечным – от фундамента до оснастки.

Роскошнейшие из этих творений Том Вульф окрес­тил «хорошими зданиями». Находятся они в треугольнике с вершинами в Саттон-плейс у Ист-Ривер и на пересечениях Пятой авеню с 57-й и 96-й. На Манхэттене, равно как и во всей стране, подобных зданий построено лишь 42. По другую сторону Центрального парка, на Сентрал-Парк-Вест, есть такие кооперативные дома, как Dakota (где жил Джон Леннон) и San Remo, но дуновение ветра социальных перемен развеяло моду на этот формат премиального жилья. Как будто Чарльз-стрит стала престижнее Чейни-роу.

740 Park Avenue, 820 Fifth Avenue, One Sutton Place South – названия легендарных кооперативных домов. О первом Майкл Гросс написал книгу «История богатейшего многоквартирного дома мира». В нем выросла Жаклин Кеннеди-Онассис и живут миллиардеры Рональд Лаудер, Рональд Перельман и Дэвид Кох. Советы директоров в таких кооперативах часто возглавляют грозные, знатные дамы, как, например, Джейн Райтсман на Пятой авеню и Бетти Шеррилл на Саттон-плейс. Однако эти органы не только трепетно защищают свои здания, но и вредят им.

Книга Стивена Гейнса кишит примерами кастового поведения, словно кооперативные парковки – лимузинами. Гейнс рассказывает, что молодые певцы и певицы, сколь бы известны и знамениты они ни были, – соседи нежелательные. Кооперативы опасаются постоянных репетиций и вечеринок – Мадонне и Барбре Стрейзанд было отказано в заселении в дома San Remo и 927 Fifth Avenue соответственно. Одиночество тоже фактор не в пользу дам. «В красивых и одиноких видят распутниц», – рассказывает Ричард Уоллгрен, который занимается продажей апартаментов в кондоминиуме 432 Park Avenue.

Каким бы высоким ни было ваше положение, квартиры оно не гарантирует. Ричард Никсон, уже пос­ле Уотергейта, пытался въехать в 19-й дом по 72-й улице, полагая, что согласие совета ему обес­печено. Но об этом узнали остальные жильцы. «Только представьте, если к нему заявится иранский шах», – послышалось от кого-то из них.

Впрочем, все эти истории лишь вершина айсберга. Что делает кооперативы по-настоящему кастовыми, так это кодекс социальной «чистоты», феноменальная практика отсева чужих. Некоторые не хотят «слишком много евреев»: прослыв «еврейскими домами», они боятся потерять в цене и престиже, рассказывает Гейнсу Артур Картер, член совета директоров во втором доме по 67-й улице. Мусульманам приходится еще тяжелее. «Без шансов, – вздыхает со значением Уоллгрен. – Без шансов. Временами и китайцев с индийцами не пускают. Готовят больно ароматно». Трудно попасть в «касту» и гомосексуалистам.

Правила проживания

Думаете, мало белых англосаксонцев с деньгами и традиционными предпочтениями? Это не так. Просто им не нужны лучшие кооперативные дома на Манхэттене. Им нужны «стандартные квартиры для стандартного образа жизни», в каких жили их отцы и деды, причем желательно в тех же домах, поясняет один из основателей Sotheby’s International Realty Эдвард Ли Кейв, который, по собственным оценкам, продал от 400 до 500 долей в кооперативах (все – из лучших 10%).

Управленцы старой закалки с их предрассудками уже не при делах, успокаивает Кейв: «Совет­ы больше не противятся законам этой страны, равно как и законам божьим. В 1960-х и 1970-х противились, должен это признать. Теперь все иначе. Десятилетие за десятилетием маленькие пожилые женщины покидали дома и в конце концов уступили место новым людям».

Но «правил проживания» никто не отменял. «В одном доме на Пятой авеню не любят детей. Если у вас дети, то с колясками нужно спускаться на заднем лифте, в котором возят мусор и ездят курьеры из Bloomingdale’s!» – на англосаксонский манер произносит Кейв. В его тоне слышится язвительность. «Я не селю социально претенциозные пары в консервативные здания. И наоборот», – замечает он. Если вам нравится современный стиль жизни, будь он ночным или шумным, кооператив лучше не рассматривать.

Часто в кооперативные дома не принимают иностранцев, говорит сооснователь риелторской структуры Sotheby’s. Дело не только в строгих правилах проживания, но и в требованиях финансовой прозрачности. «У меня были клиенты с четвертью миллиарда долларов, – вспоминает брокер. – Активы все в Швейцарии, и рассказывать о них не хотели. Долю в кооперативе таким людям не купить, но квартиру в кондоминиуме…»

Сейчас это, наверное, самый распространенный тип покупателя. Успешный, хотя и дерзкий агент Майкл Шво заявил Гейнсу прямо: «Всем уже нас**ть на Саттон-плейс. Кооперативы – это прошлый век». Затем Шво переключился на старейшин кооперативного бизнеса вроде Кейва и Элис Мэйсон. «Знаешь что? Они все скоро помрут или состарятся настолько, что не смогут ходить, – разоткровенничался он. – Я не занимаюсь социальным риелторством. Мне все равно, кому
продавать».

Двойной удар

Англосаксонцы из кооперативов были бы рады, живи весь мир по их правилам. Но правила игры изменились, ударив по их кошельку и, возможно, по самолюбию. Верхний Ист-Сайд уже не самый дорогой район Манхэттена.

А виноваты во всем кондоминиумы. Новая форма собственности пришла в боро в 1961 году. В случае с кооперативами вы владеете долей в частной компании, которая, в свою очередь, владеет вашим зданием (хитрость для оптимизации налогов и конфиденциальности). В случае же с кондоминиумами вы владеете непосредственно квартирой: полом, потолком, стенами и всем пространством между ними. И с советом директоров не надо мучиться. Все чисто по-американски: есть деньги – есть по большому счету и сделка. Кондоминиумами тоже управляют советы, но браковать покупателей они не могут. Можно продать квартиру буквально кому угодно, и никакой ксенофобский совет директоров не развернет мис­тера Глубокие Карманы и не обяжет сбить цену. Хотя есть один принцип, который видится мне абсолютно надуманным: если совет кондоминиума отклоняет сделку (например, стоимость кажется ему ниже справедливой), то квартиру должны купить жильцы – перевыставить ее не удастся.

Кроме того, кондоминиумные метры можно сдавать, чего не скажешь о метрах кооперативных (Уоллгрен называет их «неповоротливыми»). Сроки ремонта в кондоминиумах не ограничивают, тогда как в кооперативных домах его разрешают делать лишь летом, когда все уезжают в Хэмп­тонс; вдобавок в винтажных апартаментах работа может отнять годы. Цена из-за этого, конечно, страдает. Квартиры в кондоминиумах также доступны по ипотеке – для кооперативов вариант неслыханный, даже запрещенный. Там бы вас попросили показать ликвидность в размере до 300% стоимости. Местами эта цифра доходит до 100 млн долларов.

Кастовость и удушающие правила кооперативов отвели ущемленных богатых к дверям менее грозных, но не менее роскошных кондоминиумов. Их бросились покупать так активно, что цены достигли высот, невообразимых для ко­оперативов. «Квартира в кондоминиуме стоит на четверть дороже, чем аналогичная в кооперативном доме», – делится наблюдениями девелопер Гарри Мэклоу, приложивший руку к одним из самых величественных кондоминиумов на Манхэттене, включая Метрополитен-тауэр (кондоминиум плюс бизнес-центр), а также дома 737 и 432 по Парк-авеню. Первый – на уровне лучших кооперативных зданий, второй строится.

«Кондоминиумная премия» начисляется за легкость купли-продажи, объясняет Мэклоу: «Не нужно входить ни в какой клуб, не нужна красивая родословная с министром финансов в составе. Нужны только деньги».

Сравните ценовые рекорды. Кооперативную планку установил в 2012-м Говард Маркс (не наркодилер). Въезд в дом номер 740 по Парк-авеню обошелся ему тогда в 52,5 миллиона долларов. Дуп­лекс в кондоминиуме One57 на 57-й улице продали за 90 с лишним миллионов,
а выставляли и вовсе за 115. Другой дуплекс – в доме 432 на Парк-авеню – куплен за 95 миллионов, хотя готов будет не раньше 2015-го.

Голову от этого Мэклоу не теряет. «В каком-то смысле даже назначить цену – задача сложноватая, – рассказывает он. – Смотришь с коллегами на сделку за 95 миллионов и думаешь: “А почему бы за 100 не продать?” Дом потрясающий, и ценники у квартир честные. Да и зацикливаться на них не стоит. Размах, уровень, архитектура – вот что важно».

«Когда речь заходит о 95 миллионах, я съеживаюсь. Тебе как будто говорят: “У меня больше”. Хотя главное в другом. Да, мы гордимся этим результатом. Но я бы хотел, чтобы продажи шли и деньги просто падали в общий котел, не выделяясь», – рассуждает девелопер. А если без скромности, то ни одному кооперативу подобные результаты не грозят.

Новый пик Запада

Очередная угроза кооперативам – дом 432 по Парк-авеню, всего в дюжине кварталов от 740-го. Вибрирующий лифт отвозит меня на 14-й этаж (до середины прошлого лета – последний). К концу строительства дом вытянется на 425 метров и станет самым высоким жилым зданием
в Западном полушарии. Пока вокруг грязно и шумно и на красивые компьютерные модели готовых интерьеров похоже мало.

Моему облачению в каску предшествовал разговор с Гарри в офисе продаж 432-го. Находится он у юго-восточного угла Центрального парка, в General Motors Building (над ним девелопер также работал). И даже если вы не знаете само здание, вам может быть знаком большой стек­лянный куб перед ним, который ведет вниз – во флагманский магазин Apple. Ловко получив такого арендатора, Мэклоу, по слухам, удвоил стоимость башни. Ее беломраморный вестибюль хранит могильную атмосферу – должно быть, так выглядели египетские пирамиды, пока их не начали грабить.

Мы сидим в небольшой комнате и смотрим под приглушенным светом видео, чья минута стоит 250 тыс. долларов и которое не показывают больше нигде. Действие переносится от Белых скал Дувра на Манхэттен, и мы видим, как канатоходец Филипп Пети (из «Человека на канате») идет по тросу к 432-му. Внутри гремит вечеринка, где под личиной Кинг-Конга скрывается Гарри Мэклоу (впрочем, недолго). Когда Мама Касс с ее Dream a Little Dream of Me затихает, я уже готов попросить контракт, хотя в бумажнике всего 150 долларов. Мэклоу знает, как продавать.

Самые дешевые апартаменты стоят здесь 7 млн долларов. Продано пока на 1 млрд, в плане – 3. Реальные покупатели, наверное, не так восприимчивы к видео, как я, но к чему-то же они восприимчивы. В городе стеклянных башен здание точно будет выделяться. Оно имеет конструкцию из литого бетона с квадратным фундаментом и окнами 3х3 метра, которую спроектировал Рафаэль Виньоли. Дом уходит ввысь гладко, все его линии четки. Или точно будут такими, когда построят все 96 этажей.

Кондоминиум 432 на Парк-авеню совмещает рос­кошь с privacy, потому что в нем есть гостиничные удобства при отсутствии самой гостиницы, размышляет на пути в свой офис с видом на Sony Building Говард Лорбер, председатель совета директоров риелторской фирмы Douglas Elliman. У него есть кооперативные метры в The Sherry-Netherland. «Место очень милое, – подмечает он. – Отель небольшой, и это дает ощущение уединенности. Но! Вы заходите с гостями в один вестибюль и ездите с ними в одном лифте. Вот о чем я говорю».

Смена лиц

Кооперативным домам хватает всего: богатства, шика, престижа. Но хватило ли им игнорирования со стороны крупнейших покупателей? Они могут стать кондоминиумами, разменять немного статуса на многие перспективы. Возможность эта, впрочем, не сильно востребована: перевоплощений единицы. «Собственникам в кооперативной мантии очень удобно», – полагает Мэклоу.

Да и престижа кооперативов кондоминиумам не достичь, утверждает одна из дам, знающая нью-йоркский рынок изнутри. Ее семья, по ее словам, «владеет зданиями». Она утверждает, что дома вроде нового 15-го на Сентрал-Парк-Вест «не то чтобы считают плохими – их просто до сих пор не считают достаточно престижными, хотя у тех все есть». «В представлении многих кондоминиумы – это для русских олигархов и китайских миллиардеров, – продолжает она. – Даже самые дорогие ассоциируются с “новыми деньгами” и ни с чем больше, так что особого общественного положения они вам здесь не дадут. Въехав в кондоминиум, вы просто покажете свою состоятельность, а этого мало».

И все-таки кооперативы учатся, настаивает Лорбер. По его словам, они пытаются скинуть ореол суровости и остановить тем самым падение реальных цен – безоговорочные отказы по непонятным причинам уже не так популярны. Некоторые кооперативы, например Riverhouse, были настолько суровы, что запрещали упоминать себя в объявлениях. «Привлекательность ко­оперативных домов была (теперь не совсем так) связана с их клубным форматом. Если вас не хотели принимать, вас не принимали. И нельзя было спросить, почему. Никаких объяснений: вы не приняты – и все. Кому-то это нравится», – аргументирует Лорбер.

«Большинство кооперативов города уже не ведут себя так. Они теперь куда дружелюбнее, – продолжает риелтор. – По правде говоря, с рядом очень хороших кооперативов, в которые традиционно было очень сложно попасть, общаться стало значительно проще. Сегодня ведь как: чем сложнее попасть в дом, тем ниже его стоимость».

Пока новая реальность вступает в свои права, двери кооперативных домов могут еще не раз хлопнуть перед соискателями. «Владельцы поняли, что действуют во вред собственным инвес­тициям, – заключает Лорбер, – поэтому многие исторически труднодоступные кооперативы стали заметно дружелюбнее». Похоже, лучу капитализма все же удалось пробиться сквозь тяжелые камчатные занавеси кооперативных квартир на Парк-авеню. 

Материалы по теме

• Арендуй, но не властвуй
• Как меняется элита
• За арабской мечтой