Der Supermarkt
Георгий Качмазов разбирает популярный класс активов и, не давая однозначной рекомендации «покупать», все-таки показывает, что дело того стоит.
Георгий Качмазов
Управляющий партнер международного брокера недвижимости Tranio
Многие инвесторы, желающие приобрести коммерческую недвижимость в Германии, интересуются супермаркетами. Средний бюджет таких покупок от 3 до 5 млн евро, а их арендная доходность обычно варьируется от 5,5 до 7% годовых: это больше, чем приносят другие типы торговой недвижимости, офисы и жилье.
Арендаторы супермаркетов – как правило, крупные немецкие ритейловые сети. Они обычно «снимают» объект на 15 лет на жестких условиях: в течение этого срока ни владелец, ни арендатор не могут отказаться от исполнения контрактных обязательств. То есть даже если ритейлер съедет, он все равно должен будет платить за аренду в течение 15 лет.
Впрочем, большая доходность супермаркетов – следствие повышенных рисков, главный из которых заключается в том, что через 15 лет арендатор может не продлить контракт. Чтобы уменьшить риск, мы рекомендуем:
- Правильно выбирать локацию. Принципиальных условий совсем мало: город с растущим населением не менее 10 тыс. человек; в центре или на выезде в транспортных и логистических узлах. Грамотная оценка места – ключевое условие сохранности инвестиций в долгосрочной перспективе. В случае продажи расположение существенно повлияет как на ликвидность объекта, так и на его стоимость.
- Покупать супермаркеты на первичном, а не на вторичном рынке. Новые объекты лучше отвечают современным требованиям, а значит, имеют меньше шансов остаться без внимания. За последние 10–15 лет повысились требования по площади (оптимальная – от 1200 до 2000 м²) и улучшились технологии строительства.
- Перед покупкой можно заказать экспертное исследование Chance & Risk, которое учитывает перспективы развития локации и влияние нынешних и будущих конкурентов.
Еще один риск связан с тем, что по прошествии 15 лет ритейловая сеть может потребовать ремонта, который, вероятно, обойдется в несколько тысяч евро.
Чтобы увеличить доходность, инвесторы активно используют заемное финансирование, чья стоимость, как правило, составляет около 2%. Немецкие банки дают россиянам кредиты на покупку супермаркетов в размере от 50 до 70% от стоимости объекта. Инвесторы с хорошей кредитной историей или другими активами в Европе могут рассчитывать на лучшие условия.
За счет того, что привлеченные в кредит деньги стоят меньше, чем приносит арендная выручка, инвестор увеличивает прибыль на вложенный капитал (IRR). В случае с немецкими супермаркетами он может рассчитывать на 8–10% годовых.
Атлас
Материалы по теме
Источник: SPEAR'S Russia #11(53)
Как потерять клиента
Виталий Дашин задумывается о том, к какому беспорядку может привести идеальный порядок, и вспоминает несколько историй из своей банковской карьеры в Швейцарии и Лихтенштейне.
Манипуляции на максималках в замыленной субъективной реальности
Руслан Юсуфов – об устройстве информационных пузырей, механике неравенства, могуществе технологических компаний, бесправии пользователей, культах будущего, конспирологических искажениях сознания, а также о важности самонаблюдения и надежде, которую искусственный интеллект и люди то дают, то отнимают друг у друга.
Состояние ума
Павел Бережной – о том, что такое mindset инвестора и какое значение он имеет на практике.
Красота нашей бренности
Конец 2023 года ознаменовался примечательным событием в культурной жизни Германии. В Мюнхене проходит первая в истории страны выставка одного из самых дорогих и неоднозначных художников современности – Дэмиена Хёрста, создателя инкрустированных бриллиантами черепов и заспиртованных чучел животных. Ретроспективная выставка enfant terrible современного искусства (экспозиция собрала созданные за 40 лет его знаковые работы) позволяет Ксении Апель поразмышлять о смерти в искусстве, ключевой теме для Хёрста и многих других художников.
Оставить комментарий