Среди российских владельцев зарубежной элитной недвижимости доля тех, кто приобрел виллы и апартаменты исключительно с инвестиционной целью, незначительна. Еще меньше инвесторов, которые решились вложить деньги в покупку гостиницы, кафе или клуба. Однако высокая турбулентность фондовых рынков, вызванная финансовым кризисом, заставляет все большее число хайнетов пересматривать свои портфели и искать все более и более низкорисковые инструменты.

«Клиенты Knight Frank, а речь идет о верхнем ценовом сегменте, не рассматривают зарубежную недвижимость как чистую инвестицию, – рассказывает Елена Юргенева, директор департамента элитной недвижимости Knight Frank. – Апартаменты в Лондоне или вилла на Лазурном Берегу приобретаются “для себя”. Разумеется, возможна сдача в аренду или перепродажа по более высокой цене, но изначально мотивы покупки другие».

Об этом же говорит и Наталья Завалишина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ Distant Property Management», специализирующейся на сделках с зарубежной недвижимостью: «Россияне обычно рассматривают сразу несколько целей при покупке недвижимости – для отдыха, для обучения детей, для инвестиций. Это скорее вложение денег, нежели чистая инвестиция. Но при покупке нескольких объектов один обычно приобретается для себя, а второй – для сдачи в аренду или последующей перепродажи».

Для приобретения небольшой студии, например, в Болгарии достаточно 30–40 тыс. евро. Однако перепродать ее с выгодой можно будет через 5–7 лет, не раньше. В Берлине, по словам Завалишиной, можно сделать значительно более интересную инвестицию: имея 50 тыс. евро, нетрудно привлечь ипотечный кредит и сдать апартаменты в аренду. При ставках в среднем 5% и доходности от аренды на уровне 5–6% объект будет сам себя окупать. «Если говорить о более существенных инвестициях, то стоит ориентироваться на суммы в несколько сотен тысяч евро. При этом надо четко понимать, какого рода инвестиции предпочтительны», – говорит Завалишина.

В Латвии, так же как в Испании, сейчас можно купить объекты по цене почти на 50% ниже рыночной. А в целом порог входа для инвестора на курорты, расположенные в бывших советских республиках, составляет 50 тыс. долларов.

Юрмала

Юрмала считается одним из самых развитых курортов на Балтике, она привлекает не только туристов, но и инвесторов своими отелями, частными виллами, а также апартаментами в комфортабельных домах. По словам Натальи Завалишиной, для россиян, которые задумались о приобретении недвижимости, в Латвии сейчас созданы подходящие условия. Всем иностранным инвесторам при покупке жилья стоимостью около 140 тыс. евро дается право на получение вида на жительство сроком на пять лет. Это может быть один объект или несколько на такую сумму. «Не стоит забывать, что Латвия – страна Шенгенского союза и ЕС, поэтому получение вида на жительство дает право беспрепятственного перемещения по всей территории союза», – говорит Завалишина. При этом она отмечает, что с начала кризиса нового строительства в Латвии практически не велось, поэтому об инвестициях такого рода говорить пока что рано.

В свою очередь, совладелец бутик-отеля «Юстас» в Риге Сергей Саркисов в качестве факторов, способных заинтересовать российских инвесторов, называет крайне привлекательные цены на недвижимость и отсутствие проблем коммуникации. «Главное, что здесь практически все говорят по-русски, – делится он своими наблюдениями. – Российские инвесторы, как известно, предпочитают не общаться на иностранных языках. Добавьте к этому тот факт, что с начала финансового кризиса цены на недвижимость в Латвии в некоторых сегментах упали почти на 70%». По его мнению, сейчас наиболее подходящий момент, чтобы вложить деньги в латвийские дома и квартиры, в том числе расположенные в Юрмале, – поймав начальный этап восходящего тренда.

Построить жилье в Юрмале – прекрасная возможность для инвестора. Далее готовый объект можно продать либо получать доход от аренды. К примеру, двухэтажная вилла с девятью комнатами на шесть человек в дюнной зоне этим летом сдавалась в аренду за 17 тыс. евро в месяц

По оценке Саркисова, в настоящее время в историческом центре столицы Латвии – Старой Риге можно приобрести квартиры в реновированных домах с новыми коммуникациями по цене 1,5–3 тыс. евро за 1 м2. Также на продажу выставлено определенное количество многоэтажных довоенных домов. Переоборудовав их в отель, инвестор получает источник дополнительного дохода, а также рост стоимости самого актива – здания. Именно так Саркисов в свое время поступил вместе со своим бизнес-партнером.

В Юрмале цены на недвижимость выше. Здесь элитное жилье выставляется на продажу по 3–3,5 тыс. долларов за метр. В дюнной зоне – на морском побережье курорта – некоторые виллы предлагают покупателям по 5 тыс. евро за метр. Но таких объектов на рынке совсем немного.

«Специфика Юрмалы – существенная дифференциация цен в зависимости от удаленности от береговой линии, а также от центра города. Чем ближе к морю либо к центру Юрмалы, тем цены выше. В принципе, можно найти квартиру не дороже двух тыс. евро за 1 м2», – рассказывает он. По оценке Натальи Завалишиной, в Юрмале вряд ли получится купить сейчас 2-комнатную квартиру по цене ниже 70–80 тыс. евро.

Одна из проблем малого и среднего бизнеса в Латвии на сегодняшний день – погашение банковских долгов. У многих владельцев отелей, кафе, клубов долги реструктуризированы, средств для развития бизнеса не хватает. «Дело в том, что в 2006–2007 годах арендные ставки в стране очень серьезно выросли. Хозяевам ресторанов, кафе, магазинов выгоднее было выкупить помещение, чем его арендовать. Поэтому многие взяли банковские кредиты», – поясняет ситуацию Саркисов. По его мнению, хорошим вариантом инвестирования будет выкуп доли в действующем бизнесе. Российский бизнесмен получает свою часть доходов от бизнеса, а также долю в недвижимости. А владелец – возможность погасить долг в банке и необходимые средства для дальнейшего развития.

Кроме того, россиян могут заинтересовать в Юрмале земельные участки. «Это прекрасная возможность построить элитное жилье в курортной зоне – где приток покупателей, желающих иметь недвижимость, уверенно начал расти. Далее готовый объект можно продать либо получать доход от аренды», – считает Саркисов. К примеру, двухэтажная вилла с девятью комнатами на шесть человек в дюнной зоне этим летом сдавалась в аренду за 17 тыс. евро в месяц.

Наталья Завалишина советует не замыкаться на одном городе. «Кроме Юрмалы, есть менее известные, но не менее интересные курорты, например Саулкрасты, – поясняет она. – Стоимость недвижимости там несколько ниже, но есть и свои достоинства. Это большая уединенность, экология».

Батуми

Столица Аджарии город Батуми не нуждается в представлении. В свое время это был самый южный курорт на территории Советского Союза, и он пользовался неизменной популярностью. Сегодня же Батуми практически забыт россиянами. Хотя перемены последних нескольких лет, связанные как с развитием курортной инфраструктуры, так и с притоком туристов в этот регион, должны обратить на себя внимание проницательных инвесторов.

По прогнозам официальной статслужбы Грузии, в этом году Аджарию посетят 800 тыс. туристов, что на 300 тыс. человек больше, чем в 2009 году. При этом Батуми оказался практически единственным районом Грузии, где, несмотря на финансовый кризис, продолжается активное строительство. По словам Шота Абхазавы, эксперта по рынку недвижимости Аджарии, часть суммы, полученной администрацией города в ходе приватизации, была направлена на развитие инфраструктуры. Власти Батуми провели реконструкцию систем водоснабжения, канализации, электричества. Крупные ресурсы были потрачены на развитие дорожной сети. Сейчас ведется полная газификация города.
«Помимо властей, много денег вкладывали частные инвесторы. Город стал невероятно красивым, появился новый бульвар протяженностью почти семь километров, над которым работали испанские архитекторы. Продумана общественная инфраструктура: парки, места отдыха, роллер-дорожки, велосипедные дорожки. Все это не могло не сказаться на развитии курортного бизнеса», – рассказывает Абхазава.

Минимальный порог для инвесторов при выходе на рынок Батуми, по оценке местных экспертов, сейчас составляет 50 тыс. долларов. На эти деньги удастся купить скромные апартаменты. А еще несколько лет назад интересные активы можно было приобрести, имея на руках всего 20–30 тыс. долларов

Сегодня в структуре местного бюджета около 88% составляют налоги, которые платят бизнесмены и инвесторы. Правительство, по словам эксперта, в свою очередь реинвестирует налоговые поступления в дальнейшее развитие инфраструктуры.

Активно работают в Батуми турецкие девелоперы и отельеры. В городе построен и действует пятизвездочный отель Sheraton, завершается строительство еще двух пятизвездочных гостиниц, принадлежащих сетям Hyatt и Radisson. По сведениям Абхазавы, начато строительство еще трех отелей категории «5 звезд».

Несколько лет назад лидером по объему инвестиций в Батуми и в целом в Аджарию был Казахстан, сейчас его обошла Турция. Высокую активность проявляют инвесторы из Украины, Европы (преимущественно Италии, Германии), России и США. «Отдельное внимание власти Аджарии сейчас уделяют работе с теми грузинами, которые покинули страну в сложные времена. Многие из них эмигрировали в Израиль. Сейчас они активно вкладывают деньги в Батуми», – говорит Абхазава.

Зарубежных инвесторов, на его взгляд, помимо туристического потенциала курорта, радуют прозрачные и понятные правила игры на рынке. «С точки зрения ведения бизнеса власти Батуми предпринимают максимум, чтобы сделать свой город привлекательным. Чиновники и полиция, которые не требуют взяток, стали своеобразной достопримечательностью курорта. Добавьте к этому отсутствие сложностей с оформлением разрешительной документации на получение земли и на строительство, – отмечает эксперт, – и вы получите по-настоящему привлекательное место для вложения свободных средств».

Российских инвесторов, по наблюдениям Абхазавы, интересуют в Батуми прежде всего девелоперские проекты. Город строится быстро, и на рынок выводится большое количество новых объектов – от элитных квартир и домов до гостиниц. «Во время кризиса и из-за недавних военных действий между Россией и Грузией стоимость батумской недвижимости упала, – рассказывает Абхазава. – Сейчас цены несколько поднялись, но стремительного роста не наблюдается. Главное, что издержки – стоимость строительства – остались на прежнем уровне.

Поэтому можно четко просчитать все свои расходы, время строительства и выхода на окупаемость». Минимальный порог для инвесторов при выходе на рынок Батуми, по оценке Шота Абхазавы, сейчас составляет 50 тыс. долларов. На эти деньги удастся купить скромные апартаменты. А еще несколько лет назад интересные активы можно было приобрести, имея на руках всего 20–30 тыс. долларов.

Квартиры в элитных домах-новостройках продаются в этом году по цене 1,5–2 тыс. долларов за 1 м2. Выставлены на продажу и отели. Так, фирма Hotel-Ligthouse-Batumi в сентябре предлагала заинтересованным инвесторам приобрести за 1,25 млн долларов 4-этажную гостиницу Lighthouse в центре города. Ее вместимость – 10 номеров, из которых два – категории люкс. «Я знаю российских инвесторов, которые вложили или планируют вложить в Батуми десятки миллионов долларов», – отмечает Абхазава.

Крым

Крым, так же как в свое время Батуми, завоевал популярность у россиян еще в советские времена. Сейчас он по-прежнему не обделен вниманием туристов, в том числе и состоятельных бизнесменов. Так, например, президент компании ЛУКОЙЛ Вагит Алекперов вместе со своей семьей более десяти лет отдыхает летом именно здесь (во всяком случае, об этом он говорит в своих интервью прессе).

Самые популярные курорты Крыма – Ялта, Гурзуф и Алушта, которые входят в зону Южного берега. По словам генерального директора компании «МИЭЛЬ Distant Property Management» Натальи Завалишиной, стоимость недвижимости в перечисленных городах самая высокая. Наибольшее количество новых качественных объектов, которые можно отнести к категориям «бизнес», «бизнес+» и даже «элит», также предлагается в этом треугольнике.

«Популярность Южного берега Крыма среди россиян объясняется мягким микроклиматом, русскоязычностью территории, развитой инфраструктурой. В других городах цены существенно более умеренные, но и меньше предложений нового жилья, курорты эти менее популярны среди россиян», – рассказывает она.

Крым по-прежнему не обделен вниманием туристов, в том числе и состоятельных. Так, например, президент компании ЛУКОЙЛ Вагит Алекперов вместе со своей семьей более десяти лет отдыхает летом именно здесь

Об этом же говорит и директор департамента элитной недвижимости Knight Frank Елена Юргенева. Рынок жилой недвижимости – одна из самых интересных сфер для инвестиций в Крыму. «Наиболее престижный и высоколиквидный – Южный берег Крыма, именно здесь идет активное строительство элитных (класса deluxe) жилых комплексов», – отмечает она.

Специалисты Knight Frank выделяют три основные категории курортной недвижимости, предлагаемой в Крыму: квартиры в жилых домах и жилые комплексы; апартаменты в гостинично-рекреационных комплексах и апарт-отелях; индивидуальные домовладения в коттеджных поселках.

«Для Крыма характерна многоуровневая система классификации жилья: цену повышают такие факторы, как престижность города или курорта, особенности окружающей природы (горы, море, лес), близость к морю, наличие удобных дорог, собственного пляжа, коммуникаций, инфраструктуры и другие. На текущий момент наиболее значимым критерием для класса deluxe является местоположение, что закономерно для курортной недвижимости», – говорит Юргенева.

По данным Knight Frank, средняя цена предложения в этом сегменте на Южном берегу Крыма (первичный рынок, финальная стадия строительства) в настоящее время – 5,2 тыс. долларов за 1 м2. А вот в районе юго-восточного и западного побережья – всего 2,38 тыс. долларов за 1 м2. Правда, там строятся жилые комплексы и коттеджные поселки бизнес- и экономкласса Ключевым отличием проектов deluxe-класса специалисты агентства называют уровень внутренней отделки и оснащения, а также состав инфраструктуры. Так, проект жилого комплекса бизнес-класса не обязательно предполагает наличие достаточного количества парковочных мест в крытом паркинге, присутствия службы сервиса и охраны. Выполнение этих условий принципиально для присвоения проекту статуса элитного. Для коттеджных поселков класса deluxe, кроме того, обязательным становится наличие центральных инженерных систем.
Как отмечают в Knight Frank, в Крыму наблюдается высокий спрос на элитное жилье, причем приобретается оно и как место для летнего отдыха, и как доходная недвижимость (апартаменты в аренду). Немаловажна и возможность купить землю под строительство апартаментов на незначительном удалении от моря. Для курортных проектов deluxe, по словам Юргеневой, этот фактор определяющий.

Аваза

Туркмения наряду с Латвией, Украиной и Грузией в советский период пыталась развивать курортное направление. В стране были созданы лечебные санатории на базе Молла-Кара, Арчмана и Байрам-Али. Однако они уступали по известности Юрмале, Батуми, Крыму и пользовались популярностью преимущественно у жителей республики. Сейчас власти Туркменистана реализуют довольно амбициозный проект – строят на побережье Каспийского моря курорт международного уровня Аваза. Он расположен неподалеку от порта Туркменбаши (ранее Красноводск). Идея создать на берегу Каспия всемирно известную туристическую зону принадлежит президенту страны Гурбангулы Бердымухамедову, который лично контролирует сроки ввода объектов на создаваемом фактически с нуля курорте.

Общая площадь, выделенная для строительства, составляет 5 тыс. гектаров, береговая линия – 26 километров. В начале лета были торжественно открыты шесть отелей повышенной комфортности. Среди них наиболее крупные – «Ватанчи» и «Хазына». На очереди – еще три. Введенная в эксплуатацию отельная база позволяет принять около двух тысяч туристов. Вторая очередь застройки предусматривает сооружение в ближайшие два года полутора десятков гостиниц и санаториев международного класса. Кроме этого, должны появиться торговые центры, спортивные комплексы, в том числе теннисный стадион, мини-площадки для игровых видов спорта, гольф-клуб, яхт-клуб, рестораны и кафе. Достопримечательностью курорта станет морской канал шириной 60 метров, который по планам должен пересекать всю территорию Авазы.

Пока строительство всех проектов осуществляется преимущественно за счет правительства Туркмении. Один из крупнейших застройщиков в Авазе – турецкая компания Polymex, у которой заключены контракты на возведение нескольких отелей, оздоровительных центров и обеспечение судоходности канала стоимостью 180 млн евро. Следует отметить, что Аваза имеет статус особой экономической зоны. С помощью налоговых и таможенных льгот власти страны пытаются привлечь как крупных институциональных, так и частных иностранных инвесторов.

Для российских туристов эта страна, и тем более курорт Аваза, остаются terra incognito. Хотя во время официального открытия первой очереди курорта президент страны заявил, что две компании из России получили сертификаты на земельные участки на побережье, но что это за компании, до сих пор неизвестно. Также нет достоверной информации, какие из объектов будут возводиться на деньги российских инвесторов.

Важным сдерживающим фактором для притока иностранных инвестиций в Туркменистан эксперты называют жесткий визовый режим. Это единственное государство на постсоветском пространстве, которое сохраняет визовый режим со всеми странами СНГ.

Директор департамента элитной недвижимости Knight Frank Елена Юргенева отмечает, что в настоящее время к курортам, расположенным на постсоветском пространстве, почти полностью отсутствует интерес со стороны покупателей зарубежной недвижимости. Причина, по ее словам, заключается «в неразвитости инфраструктуры, отелей, бутиков, ресторанов – всего того, что на традиционных курортах создавалось десятилетиями». К тому же очень многие обожглись на кризисе и теперь опасаются вкладывать в развивающиеся рынки, предпочитая традиционные Лазурный Берег или Италию, полагает она. Однако эти направления вряд ли способны обеспечить инвестору хороший уровень доходности – тот, который в перспективе могут дать постсоветские курорты.