Вложения в первичную недвижимость весьма популярны среди российских частных инвесторов. При условии соблюдения определенных, годами проверенных правил этот инструмент позволяет без особого риска получать хороший доход. Сегодня, когда налоги на недвижимость увеличиваются, возникает естественный вопрос: сохранит ли данный инвестиционный инструмент свою привлекательность?

В качестве примера возьму объект, который мне хорошо знаком, – элитный комплекс клубных домов «Садовые Кварталы», строящийся в Хамовниках (по сути, аналогичные рассуждения применимы к любой жилой недвижимости в Москве). Квартиры второй очереди строительства комплекса вышли на рынок в нынешнем году и представляют собой классический вариант первичного жилья, находящегося практически на начальном этапе продаж.

Возьмем квартиру площадью 100 м2. В настоящий момент она стоит порядка 45 млн рублей. Какой налог придется заплатить инвестору, купившему эту квартиру сегодня и продавшему ее после регистрации права собственности, которое предположительно произойдет в 2017 году? И какую долю от прибыли составит этот налог?

Пусть за эти три года цена квартиры вырастет на Х%. То есть ее стоимость составит 45•(1+Х/100) млн рублей, а брутто-доход от инвестиций – 45•Х/100 млн рублей. Из этого надо вычесть подоходный налог, которым облагается сделка по продаже недвижимости в случае владения ею менее трех лет (13% от стоимости сделки).

Как показывает практика, цена подобного элитного объекта в столице растет не менее чем на 40% за три года (около 13% годовых). При таком росте доход от инвестиций до уплаты налога на недвижимость составит 9,8 млн рублей.

Теперь подсчитаем налог на недвижимость. Кадастровая стоимость, которая служит базой для расчета налога, примерно на 15% ниже рыночной – 38,3•(1+Х/100) млн рублей. Для нашей квартиры она превысит 50 млн рублей, и согласно новым правилам налогообложения ставка налога для нее составит 0,3%. Но не сразу – начиная со следующего года она будет повышаться с коэффициентом 0,2 ежегодно до 0,3% в 2020 году.

В 2015 и 2016 году налог по нашей квартире взиматься вообще не будет, поскольку объект находится на этапе строительства, и собственность на него будет зарегистрирована только в 2017 году. В 2017 же году ставка будет равна 0,6•0,3%, и, таким образом, налог на недвижимость, который придется заплатить инвестору, купившему квартиру сегодня и продавшему ее в 2018 году, составит 38,3•(1+Х/100)•0,6•0,3/100 млн рублей = 68,9•(1+Х/100) тыс. рублей.

Если цена квартиры вырастет на 40%, это будет около 96 тыс. рублей, или менее 1% от инвестиционной прибыли. Если же стоимость жилья увеличится, скажем, на 60%, налог составит порядка 0,6% от прибыли. В случае 100-процентного роста – 0,4%.

Так, при детальном рассмотрении выясняется, что новый налог не так уж и страшен. Да, фискальная нагрузка увеличится, но инвестиционную привлекательность новостроек это не снизит. Более того, я бы сказал, что инвестиции в новостройки в новых налоговых условиях становятся особенно выгодными, поскольку налог на первичную недвижимость возникает только после окончания строительства и получения права собственности.

Фискальные подробности

В октябре Государственная дума приняла закон ФЗ № 284, согласно которому налог на недвижимость для физических лиц будет исчисляться исходя из ее кадастровой стоимости, а не более низкой инвентаризационной, как это было до сих пор. Базовая ставка налога с кадастровой стоимости – 0,1% (для объектов стоимостью свыше 300 млн рублей – 2%), но у муниципалитетов есть возможность уменьшить ее до нуля или увеличить в три раза. Закон вступит в силу с 1 января 2015 года, но предусмотрен пятилетний переходный период.

Реформа обсуждается уже много лет и призвана компенсировать дефицит местных бюджетов. Поэтому чисто теоретически можно говорить о некоторых плюсах для рынка недвижимости. В частности, новый налог может повысить мотивацию местных властей к эффективному управлению территориями – у них появится стимул привлекать на свои земли крупных застройщиков для создания объектов недвижимости, которые в дальнейшем станут налоговой базой для поступлений в бюджет. Кроме того, у муниципалитетов будут средства на строительство и развитие муниципальной инфраструктуры, которых сейчас явно недостаточно.

Каждый регион получил право и обязанность устанавливать для себя ставки налога, и Москва оказалась в лидерах законодательного новаторства – уже 19 ноября Мосгордума приняла законопроект города Москвы № 51 «О налоге на имущество физических лиц», определивший порядок и размер исчисления нового налога. В соответствии с ним собственники столичного жилья кадастровой стоимостью до 10 млн рублей будут платить налог по ставке 0,1%, при стоимости от 10 до 20 млн – 0,15%, от 20 до 50 млн – 0,2%, до 300 млн – 0,3%.

Материалы по теме

• Правильная недвижимость